前回ご紹介しました学生が集積する地域に所在するオススメ物件:マニラレジデンスタワー(詳細はこちら)をご紹介しましたが、周辺を視察してきましたので、新築物件の価格・賃料について書きたいと思います。

 

今回は合計6棟の物件を見た中で、特に興味深い①②③をご紹介したいと思います。

①Harvard Suites

W.H.Taft Residences

③Plumeria Heights

3Torre Lorenzo Condominium

R Square Residence Manila

⑥The Grand Towers Manila

 

①ビトクルーズ駅より1駅北側(Quirino駅)で建設しているHarvard Suitesのモデルルームがあり、立ち寄りました。

所在地

 

主要な面積は21㎡のStudioタイプで、この部屋に4つの各自の机とベッドを設けたレイアウトにしたモデルユニットとしていました。このタイプは以前アヤラランドのThe Flatsでご紹介したタイプと同じもの(詳細はこちらを参照)であり、またトイレとシャワー室も分けて有ることから、人気の出るタイプであると感じました。

 

賃料相場としては、1人当たり5,000ペソ/月との事ですので、1部屋20,000ペソ、952ペソ/㎡です。

なお物件購入後の賃借人の募集及び運営管理に悩まされたくないオーナーに代わり、このディベロッパーに一括管理をお願いすることが可能との事で、その場合の管理費用は賃料収入の20%との説明を受けました。

また建物管理費用は2,000ペソですので、手残り賃料としては14,000ペソ/月が最大となります。

 

最近、小さい部屋については平米1,000ペソという基準がマカティでもBGCでもこのマラテでも変わらない気がしてきました。
(業者の言う賃料は、概ね高めの水準を言っていることに注意する必要がありますが・・・)
一方で価格については、マカティ・BGCの方が高いので保有期間の利回りという観点では、他の地域への投資の方がメリットを感じられます。

 

販売価格は372万ペソ(約782万円)、177,142ペソ/㎡です。

期待される利回りは、6.5%となります。

 

 

②続いて立ち寄ったのがDouble Dragon Propertiesが開発したW.H.Taft Residencesでラサール大学の横に位置します。

最小サイズの部屋は34㎡で大きく、販売価格は628万ペソ(184,800ペソ/㎡)です。

この部屋も通常4人と生徒でシェアする形が基本となり、1り6,250ペソ/月で1部屋当たり25,000ペソ(735ペソ/㎡)が相場ではないかとのディベロッパーの話でした。

上記情報から期待できる利回りは、4.8%となってしまいます。

 

③3つめにVistalandが開発を進めるPlumeria Heightsで、Vista Taftのコンドミニアムの1階にモデルルームがありました。

所在地

 

21㎡の部屋が奇麗にデコレートされており、学生が好むようなテイストとなっています。

販売価格は約310万ペソ(約651万円)、単価は147,448ペソです。

担当者のヒアリングによると現時点での賃料相場は、18,000ペソ/月との事ですので、857ペソ/㎡です。こちらも4人シェアとすれば
20,000ペソ/月は稼げるとは思います。

 

期待できる利回りは、7.8%です。

 

 

周辺調査で分かったことは、今後も新築物件が供給され続けることでしょうから立地条件・建物の付加価値(大学周辺ということで、図書館等の勉強スペースがある等)がある物件の差別化が出来るものを検討された方が良いと思います。

個人的には、賃料相場は大きく変わらないことから割安な中古物件(100,000ペソ/㎡前後)を購入してHarvard Suites物件で紹介したデザイン性があり、各個人の机とベッドを設けたシャアルームに作り替えることで高利回りが期待できるのではないかと感じました。

割安に購入できれば将来的なキャピタルゲインの可能性も高まるものと思います。

 

 

仲田リアルエステート株式会社

連絡先:080-6631-3939
Mail:nakata.re@philipinvest.com
代表取締役  仲田 一成 (なかた かずなり)

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)