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SMDC  JAZZレジデンス&Seaレジデンス 宿泊体験 その1

   

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今回の渡比での宿泊先は商業施設の開発で定評があり、また販売単価が低くStudioタイプを中心に大量供給するSMDCを試泊しようと決め、
①マカティにあるJAZZレジデンス
②モールオブエージア(Mall of Asia,地元ではMOA:モアと呼んでました)の横に建つSeaレジデンス
に宿泊しましたので、体験報告をさせて頂きます。

今回もAirbnbで予約を進めたのですが、1部屋目は急きょ都合が合わずキャンセル、2件目は連絡が取れずキャンセルをし、結局アゴダで出ている部屋から予約をすることにしました。

 

①JAZZレジデンス

マカティのレガスピビレッジの北側のマニラサウス墓地の横に位置し、中心部まで徒歩10分程度とアクセスは優れる立地条件です。今回宿泊した部屋はプールがある内側住戸でしたので気になりませんでしたが、墓地側の部屋を嫌がる人がいるかもしれません。

jazz residence

本物件の横はSMDCのモールがありますので、買い物には困りません。

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このコンドミニアムの最大の特徴は大きなプールです。プールに入るためにここを予約したと言えるほど期待していました。が、朝の7時にプールに行くと、オーナー以外は管理組合での手続き(150ペソ)が必要で、管理組合が9時から業務開始なので入れないと言われてしまいました。悲しいです。

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夜はこんな感じで、幻想的な雰囲気となっていました。

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それ以上に圧巻なのがこの戸数でしょうか。香港のような光景が広がっています。

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続いてエントランスです。居住者数が多いので人がひっきりなしに通っていました。クオリティは価格相応と言った感じでしょか

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廊下・EVホールです。質素な造りです。

今回宿泊した部屋は下の写真のような感じで気分が全く盛り上がりませんでした。1泊当たり4,500円程度です。

それと建物自体の施工の質自体もよろしくないです。

 

それとこのコンドミニアムは民泊はOKなのですが、実際に住んでいる人が主なためか手荷物をロビーで預かる業務もやっていません。
なので、当日バックパックを背負って待ち合わせに向かわなければならないという最悪に状況となりました。ですので、こちらで民泊しようとお考えの方はご注意ください。

さて、総論ですが立地は悪くありませんので激安の中古物件を購入し内装工事にややお金をかけて他の物件と差別化を行い、民泊で運用すればそこそこ利回りは確保できると現地で思いましたので、早速検索です。

Zipmatchで、最安値で2.3百万ペソで38㎡がポツンとありますが、60,000ペソ/㎡ですのでさすがにこれは売っていないでしょう。次に2.6百万ペソで20㎡(130,000ペソ/㎡)、3.06百万ペソで27㎡(113,000ペソ/㎡)、主要な価格帯が3.3百万ペソで27㎡(122,000ペソ/㎡)のようです。
10%の値引きを成約水準とすると、111,000ペソ/㎡が大まかな価格かもしれません。
なお、出物は大量にあります。

以下シミュレーションです。

買値:111,000ペソ/㎡×27㎡=約3百万ペソ(約660万円)
Airbnb 単価:2,000ペソ/泊×稼働率:50%(*大量供給があるため)=グロス12%
Airbnb 単価:1,500ペソ/泊×稼働率:50%(*大量供給があるため)だと=グロス9.1%

*ちなみに賃貸だと19,000ペソ/月程度ですので、グロス7.6%ですが賃借人が付くのかという方が問題でしょうか。

グロス10%程度行くかもしれませんが、それ以上に経年劣化のスピードが早く、部屋の大規模修繕費用が掛かってくる可能性が高く感じられます。また売却しようにも同じ部屋が供給が多すぎるので、物件内での競争が激しく買い手優位な交渉となるでしょう。

近い将来におけるキャピタルゲインを得るのは難しいでしょうが、たまにフィリピンに行く際の宿泊先としての自用を兼ねてAirbnbで運用するのであれば良いかもしれません。

 

実際に本物件をAirbnbで運用している方がいらっしゃいましたら、運用状況等について情報共有いただければ幸いです。

 

*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピンディベロッパー, フィリピン不動産