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セレンドラ_リーシング報告_テナント入居_20171223

   

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長きに渡り報告をさせて頂いておりましたセレンドラのリーシングについてですが、テナントが決まり契約書の締結が完了しましたので、ご報告致します(前回報告はこちら)。

リーシングに全く手応えが無い時期があり、コリアーズのレポートの通り、全くリースアップ出来ずにこのまま時が過ぎてしまうのではないかと不安を抱いたこともありましたが、それは物件のせいではなかったことが判明したのが救いです。

 

今回の物件購入からリーシング完了までを通して感じた事、マーケットについて共有したいと思います。

①賃料水準

まだまだ開発中の物件も多く、既存物件内での競争が激しいです。テナントにとっては選り取り見取りの中から物件を選ぶことが可能ですので、オーナー負担で内装工事をしないと、そもそも内覧にも来てもらえません。
実際、内装工事をして更にマーケットの下限値に近い賃料水準としたら、一気に内覧者数が増えました。ですので、賃借人がいないという事ではないです。
賃料水準は、借り手市場を反映して700ペソ/㎡です。コリアーズレポートの高級3BR平均が800ペソ/㎡ですので、Alveoブランドの本物件であれば概ね合致している気がします。

一方でマカティの場合、新規供給できる土地が限られていることから新築コンドミニアムは少なく、また既存物件は古い物もありますので、比較的貸手優位のような気がします。

 

②契約期間・賃貸借契約内容
借り手側からの契約期間のオファーとして6ヶ月ないし1年が多いです。賃料の支払方法はテナントによっては1年分一括前払いというオファーもありました。敷金は2ヶ月程度です。
44㎡の本物件には若いカップル等からの要望が多く、フィリピンで働く駐在員等の外国人がやはり賃借人の主流でした。

なお賃貸借契約書ひな形で更新時には+10%での賃料改定条項が入っていました。現在のボニファシオグローバルの賃貸マーケットを考察すると、賃上げは難しそうですが物価が毎年増加しているフィリピンにおいては賃料は将来にわたって上がるというのがスタンダードなのでしょう(日本と比べて恵まれた環境ですね)。

それとセレンドラだけかもしれませんが、賃借に当たってはオーナー側で火災保険に入っていることが必須となっていました。日本の場合、銀行等よりローンを借りるのであれば必須となりますが、賃貸に際しては賃借人が保険に入る必要がありますが、オーナー側は必須ではないとの認識です。

③リーシング媒体
これは万国共通でインターネットでの募集、また借り手もインターネットで探して問い合わせしてくるという流れとなっています。なお業者への仲介手数料は1か月です。
AYALAのリーシング会社にお願いしようかと考えたときもありましたが、依頼していた担当者が多忙により立ち消えとなってしまいましたので、彼らのリーシング力は不明です。

 

以上の結論から、引き続き借り手優位が続くボニファシオグローバルで投資を考える場合、民泊前提での運用の方が長けていると思います。上手く運用すれば、賃貸収入の倍くらいの売上収入が期待できるのではないかと思います。

 

私としても無事リーシングが完了しましたので第二弾として、民泊運用を前提にグランハイアットホテルが来年開業し、三越伊勢丹デパート、モノレールの開発があり大きな変化が期待できるボニファシオグローバルの北側地域において(AYALAグループではない)物件を取得したいと思います。
その際には再度日本政策金融公庫でローン調達したいと考えており、近日公庫に訪れる予定ですので最近の融資姿勢についてヒアリング予定ですので、こちらの情報も共有させて頂きたいと思います。

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*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)