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(過去記事_2015/6)FAME(SMDC)

      2016/07/24

以前(4月28日)のブログでもお伝えしましたオルティガスでSMDCが建設中のFAMEというマンションについて、個人的にも非常に面白そうな気がしていたので、改めて現地のモデルルームで名刺を頂いた担当者に連絡を取りました。

おさらいとなりますが、まず場所の確認です。

Google Map
201506192111322a9

最寄駅から徒歩5分と言った感じでしょうか。このショブールバード(Shaw Boulevard)駅に、シャングリラの高級ショッピングモールがありますし、またその隣にSMモールもあるので、生活&交通利便性は非常に優れていると思います。

建物のイメージ写真です

SMDC_Exterior

代表的な1BRの間取りです。バルコニー付タイプです。

SMDC_Studio

モデルルームの写真です。20150619211851c51DSC01831

改めて価格を聞きましたので、お知らせします。
価格:2,663,000ペソ(約719万円)
部屋:20階のアメニティ向き(内側で眺望が望めない方角です)
面積:24.1㎡ 110,500ペソ/㎡ *同じシャングリラタワーと比較しても割安ではあると思います
支払方法:魅力敵なのが竣工時80%支払い(つまり竣工(4年後)まで20%の支払いのみで物件を押さえることが可能)が選択できるということです。
なお、外国人でも竣工時の支払いを銀行ローンで賄うことも可能ではあるとおっしゃってましたが、お勧めはしないとの事です。

以上より、約150万円の支払いで4年後にキャピタルゲインの可能性のある物件が手に入るということです。もし竣工時に物件価格の上昇が見込めないのであれば、しばらくは賃貸物件として運用すれば良いかなぁと考えたのですが、ここに問題が有りそうでした。
現時点とはなりますが、この24㎡で取れる家賃は15,000ペソ(約40,000円)程度です。
(円安の影響もありますが、日本でも24㎡の1ルームが4万円というと安くはない気がしますが・・・)
㎡単価だと622ペソなので、妥当あるいはやや安いという印象です。

この賃料収入を価格で割ったグロス利回りはと言うと、
:6.8%
経費率30%で試算すると、
ネット利回り:4.7%
ローンを75%、金利5.0%で借りたとすると
手残り:1.0%(金利のみ控除)
といった感じとなりそうです。

キャピタルゲイン狙いで物件を押さえ、竣工時に売り時ではない場合には自己資本で買ってしばらく持っておくという運用ができる人にお勧めのような気がしました。

それでもグロス利回りが6%台となると、やはり価格の上昇が急すぎるような気がしますね。

なおSMDCは湾岸地域でも開発を行っているので、また情報をアップしたいと思います。

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