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メガワールドREITが誕生!

   

フィリピン不動産大手である「Megaworld:メガワールド」もREITを上場させると発表しました!

 

メガワールドは、フィリピンの大手不動産会社でありボニファシオグローバルシティの北側地域・マッキンリーヒル・空港横のニューポート等の開発実績があり、注目すべきREITの1つでしょう。

 

なお、現時点では2つのREITが上場をしており、IPO時の株価と現在時点の株価を調べてみました。

(IPO時のアヤラREITの記事:こちらをご参照ください。

(IPO時のダブルドラゴンREITの記事:こちらをご参照ください。

アヤラREITはIPO後暫くは発売価格を下回っていましたが、現在は株価が上がってきています。

ダブルドラゴンREITも発売価格を下回っている状況ですが、今後どうなるでしょうか?同REITは、外国人の入国再開&オンラインカジノ業の復活が鍵であると感じています。

 

その他、フィリンベスト・ランド、ロビンソンズ・ランド、ジョリビー・フーズといった銘柄も上場準備をしていると報道されていますので、フィリピンREIT市場が拡大・認知され始めるステージに移行していくものと思料されます。

 

では、メガワールドREIT:MREITについて具体的に見ていきたいと思います。

1.どの不動産が対象?


今回の発表では、それらの開発物件のうち下記の10物件を取り込む予定です。

 

全体の賃貸可能面積が224,430㎡(67,890坪)で、95%の稼働率を誇り、各テナントとは5年から10年の期間の賃貸借契約を結んでいると発表しています。

物件バリューとしては、5,560億ペソ(と公表している)事から平米単価は247,739ペソと求められます。

Eastwood、McKinley Hill物件であれば、この平米単価は許容範囲かと思いますが、イロイロ市の物件を含めてこの単価はやや割高な気がします。

 

以下に賃料単価毎のグロス利回りを試算してみました。

 

イロイロ市の物件が入っていることを考慮する必要がありますが、1,200ペソ/㎡は取れているのでしょうか?

 

具体的に見ていきます。

1つ目のグループのEastwood Cityからは3物件です。

馴染みのない方も多いかと思いますので、場所を確認しましょう。


オルティガスの北東側のC5と呼ばれる環状線道路沿いに位置し、周辺は高級戸建住宅街となっていますが、車がないとアクセスが困難な場所です。

(平日夕方に訪れ、Grabが捕まらずマカティに戻るのに苦労した経験があります。)

オフィス街と呼ばれるほどには街並みは集積しておらず、周辺地は低層利用の建物も残っていることからも、今後開発が進んでいくという地域です。

 

2つ目のグループのMcKinley Hillからは5物件です。

このMcKinley Hillは、ボニファシオグローバルの南側に所在します。

この場所もバス等の主要な公共交通機関はなく、ジープニーがBGCとの間を走っているのと当地に事務所を置くテナント従業員向けにメガワールドが自社のバスを走らせています。

将来的には、メガワールドが開発を進めるモノレールがMRT3号線「グアダルーペ」駅からBGCを通り当地まで結ぶ路線と空港からの地下鉄線の駅ができるものと考えられますが、現在は不便です。

 

周辺には軍用地が広がっていますので、Eastwood同様将来が楽しみな街という位置付けです。

 

この街にある「ベニス グランドキャナル モール」のボート乗船に1時間待ちが必要となり、一世を風靡しました。

(2018年当時の賑わいの写真を載せておきます。)

 

 

3つ目のグループはマニラを飛び出し、セブの北西側にあるパナイ島のイロイロ市から2物件です

ごめんなさい、イロイロ市は行ったことがなくまったくわかりません。

対象物件にリッチモンドホテルが入っており、1泊3,200ペソくらいで提供されていることが確認できました。

ホテル運営会社とREITとの賃貸借契約(固定賃料・歩合)が分かりませんが、コロナ禍においてはホテル運営は暫く苦戦するものと思います。

 

 

2.配当利回りは?


 

同社発表のI利回りです。

 

ポートフォリオの立地的特性の類似したダブルドラゴンREITの配当利回りは、2021年:5.0%、2022年:5.5%と公表されていましたので、IPO価格は₱20となるのではないかと思います。

 

 

3.総評


以上の通り、メガワールドのREIT組み入れ物件をざっと見てみました。

 

残念なのがBGCの中心部のオフィスといったトロフィーアセットが含まれていない点です。

また不動産市況の成熟していない地方物件を入れるのであれば、(リスクに応じて)配当利回りが他のREITと比較して高いというメリットがあれば良いのでしょうが、公表されているデータではそれが見つけられませんでした。

 

なお、テナントは優良BPO会社が占めており、オンラインカジノ業は含まれていないとも述べていますので、稼働率・賃料のボラティリティは低いのであろうと推測されます。

 

メガワールド本体は全国に70物件保有していますので、今後どのような物件を入れていくかによって本REITの価値が決まっていくものと考えられます。

 

仲田リアルエステート㈱

080-6631-3939

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