２０２５年５月１８日から２３日にかけてシャルガオ島へホテル案件・土地案件の視察に行って来ました。

この時期のシャルガオ島は乾季に当たり雨は少ないはずですが、ほぼ毎日スコールがありました。地元の人の話では、気候変動が起きているのかもしれないとの事でした。

 

今回事前にホテルの売り案件を貰っており、その中の１つが借地物件で価格が約３，０００万円と手頃であったため、この物件を第一候補として考え、シャルガオに向かいました。

ホテル概要

立地：旧Tourism(地図左側）Road沿い

土地：１，１００㎡（約３３３坪）　　借地　

借地期間：２０３３年（8年間）まで。但し、２０３８年まで延長可能。

地代：２０２８年迄 ４万ペソ/月　２０２９年～２０３３年迄：４.８万ペソ/月　２０３４年～２０３８年迄：最大+２０%の範囲で交渉

建物：Villaタイプ　５棟

部屋数：７室（２つのVillaを合計４部屋に分割）

客室単価：３，８００ペソ/泊（約１万円）

稼働率（開示資料に基づく）：８０％～９０％

月次平均売上：６３８，０００ペソ

月次平均費用：１８０，０００ペソ

月次平均利益：４５８，０００ペソ

売却価格：１，２００万ペソ（約３，０００万円）

ネット利回り：４５％

 

借地という事は、土地の将来の値上がりが期待できないという事ですが、私たち外国人にとっては借地と建物を１００％保有できるという法的な安定性を有した希少な案件とも言えます！

また驚異的な利回りとなっていますが、詳細データを開示されていない状態での試算ですので参考程度で考えたいと思います。

 

まずは客室売上を想定します。

３室通常Villaタイプ：平均単価：３，８００ペソ×３室

２室２分割Villaタイプ：平均単価３，０００ペソ×４室

採用稼働率：７５％

年間想定売上：約６４１万ペソ

 

経費

・上記月次平均費用：１８万ペソ×１２か月＝２１６万ペソ

・オンライン旅行会社による予約率：５０％と想定（手数料１７％）＝５４.５万ペソ

・年間地代：４８万ペソ

年間想定費用：３１８.５万ペソ

 

年間想定利益（税前）：３２２.５万ペソ

ネット利回り：２６.８％

 

上記想定が現実的な利回りであると考えられますが、それでも魅力的な利回りと言えます。

 

より魅力的な商品とするために、

・道路沿いに簡易なレストランを新たに設けて宿泊客のみならず外来客からのレストラン売上を見込む

・宿泊棟（Villa）の追加建設

・簡易プール・ラウンジスペースを新設して、ホテルの魅力を高める

・宿泊棟（Villa）の家具・家電設備の更新＆アップグレードによる宿泊単価の増加

等のアップサイドのプランも描ける案件と言えます。

 

そんな夢の広がる魅力的な案件ですが、現地視察した日にブローカーから、

「売れてしまいました」

という悲報がありました。

 

そうだと思います。土地が借地と言えども、これだけ好立地で利回りの高い案件ですので、すぐに売れてしまうのは理解できます。

また将来の売却価格について、直接的な土地価格上昇によるホテル価値の上昇は見込めませんが、宿泊単価のインフレだけでも利益が増加することで、（購入時と同じ利回りで試算した場合でも）借地権＆建物としての収益価格の上昇が期待できると思います。

 

本案件以外にも既存運営中ホテルの視察しましたが、販売価格としては、

購入土地価格＋建物建築費＆設備等の合計原価（原価法価格）の１.５倍から２倍

で販売している物件を多く見かけました。

投資戦略としては、

「土地を購入して建物を建て、6ヶ月程度のホテル稼働のトラックレコードを作ってすぐに売却」

とする方が資金効率＆利益としても高いのではないかと感じています。

その転売益を基にまた次の開発を進めてそれを繰り返すという手法です。

 

KAKEHASHI Rea Estate

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