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マニラが有望な投資先3位に!

   

表彰台

 

PWCが発表している22のアジアの都市で有望な投資先ランキングでマニラは

2010年:20位

2015年:8位

2016年:8位

と上位を確保していましたが、2017年においてついにTop3となりました。

出典はこちらです。

そのレポートによると、マニラはBPO市場が好調であること、海外労働者からの送金での恩恵を受けフィリピン経済が活況を呈していることを上げています。

特にオフィス市場は需要が旺盛で、ビルの完成前にテナントが決まり賃料・価格も上昇を続けていると述べています。なお、好調というものは一生続くものではなく、中東・アメリカ等で働くフィリピン人からの海外送金が今の水準を確保できないおそれ、不動産の好調不調のサイクルとして、今が頂点で開発用土地確保が困難な状況であることから、陰りも見えてきていると結んでいます。

以前のオフィス記事においても記載したのですが、オフィス投資は有望であることは認識しているのですが、最低販売面積が100㎡からと大きく、200,000ペソ/㎡くらいの相場で計算すると4,500万円程度となってしまい、この金額を買える人は非常に限られるのではないかと思います。またもし買えたとしても、ポートフォリオバランスを考えて躊躇してしまう金額かと思います。

なので、クラウドファンディング(こちらの記事を参照ください)というみんなの資金を持ち寄って大きな持分を買うというスキームで投資したいと考えています。

 

オフィスの区分所有権売買についてはボルテックスという会社が個人・法人等に対して積極的に販売しており徐々に知られてきている気がします。3%前後の利回りと非常に低いですが、投資商品というより節税目的での購入が多いのではないでしょうか。

なお、上記ランキングについて東京は2014年から2016年の3年間、1位でしたが、今年は12位と大きく順位を下げています。理由として、アベノミクスによる経済成長が難しいと考える人が増えてきている事、2018年のオフィスの大量供給を控え、オフィス賃料の下落リスクがあること、インバウンドの数は増えど、円高の影響もあり落とすお金が減少していることから、商業施設の売り上げ減=賃料減が想定されることを挙げています。

現在不動産投資市場に身を置く立場で入手する情報においても、2018年以降のオフィスの大量供給を懸念する声が高まっている気がします。新規供給されるビルは丸の内・大手町のSクラスビルが多いのですが、

①リーマンショック後、国内で高収益を得ている企業ないし外資系金融機関等、高額賃料を払える企業が増えていないため空室を埋めるのが難しい

②新規供給されたSクラスビル間で競争となり、賃料を下げるビルが出始める→八重洲・秋葉原・新橋等のAクラスビルに入居するテナントの引き抜きが始まる

③AクラスビルもBクラスビルからのテナント引き抜きが始まる

というように2次空室・3次空室が発生する可能性が高いと考えているようです。

 

なお個人的には、インバウンドによる一時的な爆買い前提に出店した心斎橋筋の家電量販店・ドラッグストアについては坪20万円を支払えるわけはなく、早晩減賃・撤退等が始まるものと思います。

 

さて、話をマニラに戻しますとオフィス市場については、前述の通りで85.7%と都市別1位で買い推奨となっています。フィリピン人の優れた英語力を背景に人件費削減を目的とした国際企業からのBPO需要は旺盛であることを反映しています。

一方で、住宅部門は逆に71.4%の割合で売却推奨となっています。

課題として住宅の価格水準をローカルの人々が買える価格とすることが必要と述べています。

実際、三菱商事もフィリピンのセンチュリープロパティーズと組んで、220万円程度の住宅を政府系基金の住宅ローン前提で販売する計画を出しています。

戸当たりの儲けは少ないですが、人口ボリュームが非常に多いため数を売ることが出来、トータルとしては儲かると判断したものと思われます。

さて、売却推奨とされたマニラの住宅市場ですが、私の投資戦略としては、丁寧に賃借人を見つけることで保有期間中のコスト(維持管理費・ローン金利等)を下げ、10年後の売却益を夢見て保有を続けたいと考えています。

 - フィリピン, 不動産市況