昨日お客様である大和不動産鑑定へ訪問した際に、「米国不動産ハンドブック」を頂きまして、その中に興味深い内容の記事がありましたので共有させて頂きます。
その中の記事に住宅価格水準の推移グラフがありました。
世界的な大不況をもたらしたサブプライムローンの震源地であるアメリカの住宅地の価格は、たった20%しか下がりませんでした（商業地の下落はもっと大きいと思います。）さらに驚くべきことに、その後住宅価格は上がり続け、過去最高の価格水準となっているとの事です。
オリジナルデータで確認してみると、2018年2月時点で424.05とリーマンショック前の2007年1月の最高値：378.25より12%増加していることが分かります。
リーマンショック級の大恐慌でも20%減にとどまるとすると、現在高値にあると言われる不動産価格の調整も10%程度ないし最大20%程度で考えていない良いのかなぁと感じました。
さて、なぜアメリカの住宅価格が上がっているのかについて考察すると、前回の記事（詳細はこちら）でお伝えしました通り、アメリカの人口はかつて2.5億人だったものが今や3.2億人と増え続けているのです。
人口の増加＝不動産需要が増加することに直結しますので、人口が増えれば不動産価格は上がります。
また同レポートでは賃料も上がっていると示しています。
コメントにも、移民政策により人口が増加することで安定的な経済成長（GDP上昇）、住宅需要が見込める点が、人口縮小の局面に入った日本と異なると記載されています。
賃料も年率４%増加しているとの事で、賃料に関してはリーマンショック時においても賃料下落が無かったように見受けられます。
日本の場合は、買ったとき（投資した時）の住宅賃料が最も高くその後は建物経年ごとに下がることが通常ですので驚きに感じますが、フィリピンにおいても賃貸借契約書には通常再契約時には賃料が10%前後自動的に増額される条項が入っていることが通常です。
大和不動産鑑定の上記コメントにおいて「日本の不動産価格も昨今上昇しておりますが、実需ベースの賃料上昇はあまり見られず、主に投資需要を原因とする価格上昇なため、投資リターンの低下が顕著になっています。」があります。
簡単に数字を使って説明しますと、現在１０という賃料収入がある不動産を２００で購入すると、利回り(投資リターン)は５％です。
この価格が２５０まで上がったとした場合、日本では賃料収入：１０は増えていないので、投資家の期待する利回りが４％に下がったものによると言えます。
一方、アメリカの場合は賃料が上昇するので同じ価格が２５０まで上がったとしても、賃料収入が１２．５に増えたことにより価格が上昇したのであり利回り(投資リターン)５％は変わらないと言えます。
投資需要を原因とする価格上昇ですので、銀行等に不動産への過剰融資の規制が強まると投資需要は急減しますので、投資需要減による不動産価格調整が一気に始まることに注意が必要だと思います。
最後にフィリピンは２０５０年まで続くと言われる人口ボーナスと高度経済成長により、アメリカのように価格も賃料も常に右肩上がりの成長を期待しています。
仲田リアルエステート株式会社
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