以前の記事で日本政策金融公庫から連絡が依頼があり、必要書類を持参のうえ面談が必要とお伝えしましたが、7/22に面談をしましたので内容をお伝えします。

 

まず結論から申しますと、「ローンOK」との回答を受けました。

金利は、2.25%(国内保有不動産で担保を付けらないことから無担保融資に該当)

期間は10年間(元本返済が10%/年ということです)

金額は希望した250万円(300万円までなら上げても問題ないとの事)

つまり、購入対象物件:180万ペソ(405万円 2.25円/ペソ換算)に対して74%(300万円の場合)の融資額です!

面談の内容ですが、持参して欲しいと言われた書類等の確認でほぼ終了でした。

具体的には、身分証明書(免許証)の提示、通帳(給与口座、住宅ローン口座、不動産投資口座)の確認、住宅ローン残高証明書、不動産投資ローン残高証明書、公共料金支払明細(並びに私の場合、不動産鑑定士・宅建士の登録証明書の)確認がありました。

その後、現地には既に行っているか?、なぜ(国内不動産投資ではなく)フィリピン不動産投資なのか、投資物件の立地はどのようなところなのかという質問がありました。

上記全行程で15分程度であっけなく終わりました。

今回私が依頼した融資金額が少ないことからでしょうが、ほぼ全くと言っていいほど物件の価値・利回り・投資戦略等は融資可否の判断材料にはなっておらず、借入人個人の支払い余力を見ているだけのフリーローンという位置づけなのかもしれません。

しかし、フリーローンにも関わらずその金利は2.25%と非常に魅力的なものです。

(メガバンクでさえフリーローンを借りると6%前後ですので、その安さは半端ないことがお分かりかと思います)

従いまして、サラリーマン等の安定収益がある人、住宅ローン等の借り入れが無い人・少ない人は、問題無く融資可能だと思います。

(借入総額に対する年収倍率で判断しているのかもしれませんね)

 

最後に、なぜか金融公庫の場合原則自宅訪問が必要との事で、担当者が面談後すぐに自宅に来ました(ですので、部屋は少し綺麗にしておいた方が良いかもしれません)。

これは一度きりとの事ですが、サラリーマン等の時間がとりづらい人にお願いするのが難しく、悩みの種だと話していました。

以上、日本政策金融公庫からの借り入れについて報告でした。

ご覧頂いている投資家様の中で、当公庫への融資申請でお悩み等ありましたら気軽にメール頂ければと思います。

日本政策金融公庫の審査が通りました” への11件のフィードバック

  1. (名前を匿名にしたいので再送致します)
    はじめまして、海外不動産賃貸業を検討している者です。
    公庫は、支店によって、海外不動産投資への融資が出やすいところと、全く無理なところ東京中央支店などがあると聞きました。
    融資が出やすい支店はどこか、ご存知でしたら教えて頂けないでしょうか?

    1. KH様

      ご連絡ありがとうございます。
      公庫融資に関する問い合わせ等を頂く機会が多く、私も公庫へ連絡しましたが、
      対外的にはどこの本社支社でも融資基準は統一しており、一緒であるとの教科書通りの回答を受けていますが、
      通りやすい支店はあると思います。
      やはり海外融資実績のある支店の方が前例通り進めればよいので、担当者も社内稟議を通しやすいということが大きいのではないかと思います。
      従いまして、東京・大阪等の大都市で中心的な支店がよろしいかと思います。
      私の場合、最寄りの支店が池袋でしたので池袋支店で融資を受けました。
      (当時担当してくれた方は異動になっていました)

      なお、主で向きは海外不動産に対する公庫の融資状況は変わっていないと言っておりますが、ご相談頂いた方々の意見を聞いてみますと、
      日銀のアパートローン等を含めた不動産融資額の急拡大に対する規制等を受けて、やや絞ってきているのではないかと思われます。

      その他詳細事項・追加ご質問等ございましたら、下記アドレスまでご連絡ください。
      融資が受けられる一助となれば幸いです。

      gbrjap@yahoo.co.jp
      仲田

      1. 仲田様、ご丁寧にありがとうございます。
        現在海外出張中でご返事か遅れてすみません。メアドにご返信させて頂きます!

        1. KH様

          ご返信頂きまして、ありがとうございました。
          またメールを送付いただき、ありがとうございます。
          私の方でも最近の公庫の融資姿勢について確認したいと思います。

          仲田

  2. 仲田様

    ブログを拝見させて頂きましたAIと申しまして、この度フィリピン不動産投資を検討している者です。金利が低い日本の銀行からローンを調達したいと思っていますが、とある日系のフィリピン不動産仲介会社(わりと名が通っているようです)に問い合わせたところ、「フィリピン不動産投資をするにあたり日本の銀行からローンを調達する際は、ローン調達者の1号投資は必ず国内不動産を担保にしなければならない。2号投資からは無担保でOK」と言われました。当然、私は不動産投資が初めてですし、担保に供する不動産を持っていません。
    そこでご質問です。(前提として、500-1000万の価格帯の物件購入を想定しています)

    ①仲田様の事例を拝見する限り、上記の括弧内は真実ではないと思うのですが、いかがでしょうか?(意図として、1号投資の無担保借入は相当な与信ハードルを求められるということでしょうか)
    ②日本の銀行からもし借りられるとしたら、収支の実績がある中古物件のみが対象でしょうか。(借入人の投資実績に関わらずプレビルドはNG)
    ③個人的に1号投資は、すぐにキャッシュを生む中古物件にしたいですが、中古物件の購入をする際の大まかなスケジュールをご教示頂けますでしょうか。(めぼしい物件を見つけてから公庫にローン審査を依頼するタイミングや、契約決済までのスケジュール感など)

    以上です。
    長くなりまして恐縮ですが、ご回答頂けますと幸いです。
    よろしくお願い致します。

    1. 仲田様

      補足となりますが、公庫に問い合わせてみたてころ、無担保借入は①ローン金額(低い方が可能性は高い)、②物件の魅力、③個人の与信の総合判断となるとのことで、海外不動産投資に対して無担保で貸し出す可能性もあるとのことです。
      ただし、これは営業文句なのか(入口ではNOとは言わない)判断がつかず、実態はどうなのか知りたいところではあります。

      よろしくお願い致します。

      1. AI様

        補足に対する回答ですが、私の場合は海外不動産に対しても国内不動産に対しても無担保です。
        実務的にも海外不動産に対しても担保を付けようとすると膨大な労力が公庫に掛かるかと思いますので、現実的には難しいかも知れませんね。

        仲田

    2. AI様

      ブログをご覧頂きまして、ありがとうございます。
      さて、ご質問の件ですが金利が低く海外不動産向けに融資しているのはほぼ政策金融公庫のみですので、その前提で話をさせて頂きます。
      なお一部地方銀行等で海外不動産にも使えるフリーローンを提供している所もありますが、金利は5%以上になると思います。

      ①公庫の場合、形式上は不動産投資事業への事業融資になります。従いまして、資金融資に当たりその実績=不動産投資経験が問われますので、国内で不動産投資経験が無く、初めての不動産投資でそれが海外となると、審査が厳しくなると思いますので、例えばフィリピンに精通している、投資物件はホテルで安定的に収入が期待できる等の初の海外でも投資事業が成功出来る理由付けが必要かと思います。

      次に担保提供の話は、担保があれば公庫としても安心出来るので審査にプラスに働くと思いますが、やはり本質は海外不動産投資事業が審査対象かと思います。私の場合、国内不動産を担保提供しましたが、借入が多く追加担保にならないと断られました。もし、担保提供出来る場合は金利が低くなるとおっしゃってましたが、融資の可否そのものには大きく影響しないと言うのが私の印象です。

      ②まず公庫の場合、プレビルド案件に対しての融資は原則不可です。というのは、短期転売を良しとしていないので、この不動産投資事業は永久に続く=物件売却しない という建前となっています。
      さて、中古物件のスケジュールですがこれは物件次第ですが、やはりマーケットより安く出ている物件は売主が早く売らなければならない理由等があるのですぐ無くなりますし、また優良物件も同じく皆んなが欲しいのですぐ無くなります。
      これは新築物件も同じで、良くない物件は1年以上売っているのを見ているかと思います。

      公庫の審査に1ヶ月程度要しますので、先に手付を打つので押さえてくれと言う進め方も有効かと思います。

      今週渡比の予定で中古物件を入手予定ですので、具体的な案件を見ながらスケジュールの説明をさせて頂ければと思います。
      またご連絡させて頂けれは幸いです。

      仲田

      1. 仲田様

        早速ご回答頂きありがとうございます。
        大変参考になります。

        不動産投資自体が初めての者にとっては、公庫が事業融資としての前提に立っている以上は依然ハードルが高いことは理解致しました。何かしらの強み・裏付けを揃えたいところです、、
        (私の場合、不動産投資ファンド運用会社に勤務しており日々物件のバリュエーションを行っています故、そのあたりが融資の際にプラスに働けば良いのですが、なにせ海外不動産は触ったことがないので未知数です。)

        中古物件については特にブローカー選定が肝になる気がしています。(案件発掘、売主との関係性・グリップ力)
        とりあえずは国内の有名そうな仲介会社を当たってみますが、もしそのあたりも情報ございましたらご教示頂けますと幸いです。

        中古物件をご検討されているとのこと承知致しました。引き続きブログを拝見させて頂き、また疑問点等ありましたらご質問させて頂けますと幸いです。

        1. AI様

          日々の業務で物件評価をされているのでしたら、不動産の収益分析に長けているでしょうから、その点は審査に優位になると思います。

          さて中古物件の件ですが、公庫融資で私が購入したツーセレンドラを仲介してくれたアヤラで長年成績優秀者であった人から案件を貰う予定です。
          良い物件が多いので直ぐに売れてしまう傾向が強く、即決する決断力が必要ですが、是非とも案件の紹介をさせて頂ければと思いますので、今度もよろしくお願いします。

          仲田

          1. 仲田様

            ご回答頂きありがとうございます。
            大変有難いお言葉ありがとうございます。
            ぜひ案件のご紹介含め、詳細お話させて頂けますと幸いです。
            詳細は仲田様のヤフーmailに改めてご連絡差し上げます。
            何卒よろしくお願い致します。

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