フィリピンのマーケット市況の情報提供をされている「Leechiu Property Consultants」の記事によると、戸建住宅の需要帯が、

低価格→中価格

へと移行していくものと考えていると述べています。

 

その理由を見ていく前にフィリピンの戸建住宅における価格セグメントを確認したいと思います。

 

上の表の通り、Low-Cost Housingとは、～3百万ペソ（約６７５万円）までの住宅を指します。

Mid-Cost Housingは、それ以上で6百万ペソ（約1,350万円）までの住宅です。

 

なお、フィリピンにおいてはLow-Cost Housing以下の住宅は慢性的な供給不足に陥っていますが、政府の資金が限られている中で公共事業にて提供することは難しく、民間企業が戸建開発を進める際にその一部をSocialaized Housingを（強制的に）建設させるくらいでしか、確保できていない状況です。

 

さて、購買力が上がる理由は何か？

 

コロナで経済制限が続き、失業率も高止まりしているフィリピンにおいて購買力が上がるとは思えないと考えるのが普通でしょう。

OFWからの送金額は、大きく下がっていない事とは言え増えてもいないので、この要因でもなさそうです。

 

では、何が要因かと言うと

「住宅ローン金利の低下」

を挙げています。

コロナ前のフィリピンの住宅ローン金利は9%~10%（20年～25年）でした。

例えば、６７５万円（3百万ペソ）を金利9.5%で借りて25年で返済する場合の毎月の支払金額は、

58,974円（26,210ペソ）

ですが、仮に金利が6%まで下がると、ほぼ同じ毎月の支払額で

915万円（約4百万ペソ）　Mid-Cost　Housing

まで買えることを意味します。

 

フィリピンの政策金利は2.0%まで下がっており、今年に入り再度のロックダウンが行われ更なる経済の冷え込みが予測されることから更なる金利低下も予想されている事から、銀行貸出金利の低下も期待出来るのではと思います。

 

日本において、（所得が増えていないにも拘わらず）マンション価格が上がっている要因の1つとして挙げられている住宅ローン金利の低下と同じことが起きるという事です。

 

また、当レポートにおいては、かつては倉庫用地や低価格住宅地としてしか見向きもされていなかったカビテ（Cavite）、ラグーナ（Laguna）地域の土地価格の暴騰についても述べられています。

このカビテ・ラグーナ地域は、メトロマニラから南に30~40kmの場所に位置しています。

カビテ(Cavite)

ラグーナ(Laguna)

都心から距離的には近く、平坦で水害のリスクの低い住宅地として悪くなかったものの、交通インフラが貧弱であったことから、需要は限られていましたが、高速道路が整備され人気の住宅地として認識されてきています。

当レポートによるカビテ地域の土地価格は、

2018年（3年前）：₱2,500/㎡（約18,600円/坪）

現在                    ：₱10,000/㎡（約74,400円/坪）~ ₱20,000/㎡（約148,800円/坪）

と4倍~8倍になったと記されています。

 

同様にその北側で、現在人気の住宅地となっているアラバン（Alabang)の例も示されており、

2007年：₱25,000/㎡

現在　 ：₱130,000/㎡~ ₱160,000/㎡

と4倍超になったと述べられています。

 

 

ドゥテルテ大統領の「Build Build Build」政策により、高速道路・高架鉄道・地下鉄と交通インフラの整備が今後急ピッチで進むことが期待されています。

今まで見向きもされなかった場所が上記のインフラ整備により、交通利便性が良くなり土地の価格が短期間で数倍になるものと考えられます。

 

 

フィリピンでは、外国人による土地の購入が規制されています。

外国人でも土地を買えるように憲法を変えることで、コロナショックで逃げ出した外資資金を呼び戻そうとする話も出てはいますが、実現には時間を要するでしょう。

 

日本の投資家にも、フィリピンの土地を変えるスキームを構築できないかと考えていますので、ご興味のある方はご連絡いただければと思います。

 

 

仲田リアルエステート㈱

仲田

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