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Gramercy Residences 民泊での利回りは?

      2016/08/29

前回の記事で記載したGramercy Residencesをもし購入して民泊した場合、どのくらいの利回りとなるのか気になったので試算してみました。

まずは中古物件の価格調査です。

zipmatch

というコンドミニアム検索サイトが非常に使いやすいです。同一建物内の売物件と賃貸物件がワンクリックで表示が切り替わるので、価格と賃料、すなわちグロス利回りが即座に把握可能です。また物件概要、物件のレーティング、写真、360度バーチャルツワーもあります。更に情報物件が地図にプロットされているので、付近の競合コンドミニアムとの価格・賃料比較もワンクリックで見ることができます。zipmatch

売却募集情報をみると、370万ペソ(28㎡)をボトムに550万ペソが30㎡のStudioタイプのボリュームゾーンとなっていることが分かると思います。平均として450万ペソ(150,000ペソ/㎡)だとすると現在の為替レート(2.28円/ペソ)で1,026万円(113万円/坪)となります。年明けからの円高基調でペソも安くなってきてはいますが、それでも30㎡のコンドミニアムが1,000万円というと安くはないという印象ではないでしょうか。

次に賃貸の募集を見てみましょう。For Rentをクリックすると25,000ペソ/月(27㎡)をボトムに35,000ペソが中心帯のようです。おおよそ1,000ペソ/㎡です。

普通に賃貸物件として運用した場合のグロス利回りは30,000ペソ×12ヶ月/450万ペソ=8.0%です。

10%欲しい気がしますが、賃借人が付いてくれるのであれば悪くない利回りでしょうか。

次に民泊として運用した場合はどうでしょうか。

賃貸の場合は30,000ペソ/30日ですので、満室稼働で1,000ペソ/日以上、80%稼働で1,250ペソ、50%稼働で2,000ペソ以上取れればグロス利回り的には上回ります。

しかし、民泊の場合は民泊エージェントへの報酬、リネン等の交換費用・シャンプー等の備品代・水光熱費はすべてオーナー負担となるので、通常賃貸より+20%~30%程度の経費増加があるものと考えられます。

以上を考慮すると、80%の稼働で1,563ペソ、50%稼働で2,500ペソ取れないと賃貸優位となると思います。

私が宿泊した料金が6,600円≒2,890ペソですので、2,890ペソで50%稼働すればグロス9.6%となります。

この数字から見ると、稼働率が50%を超えてくるのであれば民泊の優位性が有りそうです。一方で宿泊者の場合、シャワー等の設備の痛み、家具備品等の痛みが早くなると思われますので、将来の大規模修繕費用を含めた長期的な目線ですと、それ程の金銭的メリットは更に小さくなるかもしれません。

民泊での投資運用を考える場合、長期的な視点も考えておく必要が有りそうです。

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