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(過去記事_2013/12)やっぱりガーデンタワー?(Garden Towers)

      2016/07/25

日本に帰ってきてからは、引き続きALVEOの担当者からE-Mailでハイストリートサウス(High Street South)のキャンセル物件の紹介をもらいました。思った以上にキャンセル物件が出てくるのだなぁと思いつつもなかなか自分の希望物件は人気があり出てこないなぁと思いつつ、約2か月が経過しました。その間もオルティガスの新規物件等も紹介してくれました。

そんな中で、当初から目を付けていたGarden Tower 2が販売開始となったという情報をHPで見つけました。

その時の心の高揚感から改めて気付きました。やはり買うべき物件はボニファシオではなく、マカティであること。
☆「不動産は立地がすべてであること」
☆「建物が古くなっても好立地物件は売れる・貸せること」
これは世界共通です。狭い日本で道路・鉄道が高度に整備されているにも関わらず、立地が最優先されるのです。ましてや途上国のフィリピンは交通渋滞が激しいことでも有名です。Japan Timesに毎朝3時に起きて、片道4時間掛けてマカティに通勤しているという記事がありました。もちろん移動距離が遠いわけではありません、渋滞のせいです。

日本でいう丸の内と六本木を足して2で割ったような立地環境です。周辺で残された土地は東側にある「Future  Development」と記載のある土地(現状:自走式駐車場)のみで、今後競合となるようなマンションが建設される土地は非常に限られています。この点はボニファシオには無いメリットです。

location-of-garden-towers-photo今までハイストリートサウスに対して気が進まなかったのは、自分の中で物件に対して自信を持てなかったからだと気づきました。ハイストリートサウスのポイントを記載します。

良い点
・発展目覚ましいボニファシオの中心地より徒歩5分程度に立地
・販売価格がやや低く、キャピタルゲインが見込める可能性がある
・ALVEOというアヤラランドグループであることから、信頼性が高く物件竣工リスクも低い
・竣工までの支払条件がアヤラランドプレミアよりも柔軟である(竣工までの支払が少なくて済む方法の選択が可能)

悪い点
・ボニファシオは発展が見込めるが、今後競合が増える中で如何に物件の差別化を行い購入者・賃借人から選んでもらえるかが不透明
・ボニファシオの分譲価格はややマカティより低い程度でありあまり差が無く、今後の開発による街の発展という先行者利益があまり感じられない
・ALVEOブランドとアヤラランドプレミアの専有部の差は無いとALVEO担当者は言っていたが、明確にその差は有る。またALVEOの価格(賃料)は現地の人には十分高く、購入者・賃借人のターゲットがやや不明瞭である。

以上を自分なりに整理してみると、買うべきはマカティ、ガーデンハウスであると決めました。
ガーデンハウスは最少面積が69㎡であることから、当然販売価格が高くなります。お金が無い自分にとっては逆に選択肢は簡単で一番価格の安い物件を選ぶこととしました。
安い物件=低層階=都心では眺望が望めないという図式になるかと思いますが、以下の開発想定プランを見て頂くと南西側は道路を挟んでSan Lorenzo Villageに面してます。
フィリピンは格差社会なので、Villageと呼ばれる地域はGateで周囲が覆われており部外者は入れません。中は低層の戸建(プール付きもあります)が整然と並んでおり良好な住環境が確保されています。
ということは、南西側は(現状の制度が維持される限り)高層の建物は建たず、眺望が確保されることを意味します。また私もそうですが、高層に住むことを好きではないが、プール等の設備が充実しておりまたセキュリティーが優れるマンションに住みたいと考える人もある一定程度いると考えています。

本物件の竣工は2020年春(東京オリンピック)とまだまだ先ですが、逆に自分にとっては好都合で月々の分割払いはその分低くなります。それまでフィリピンの経済が好調でインフレが継続すれば、竣工までの期間においても物件価格が高くなることを意味します。

50mプール付きなので、住める人が羨ましいです。なお家賃は私が今払っている住宅ローンよりも高額になると思われます。老後に住んでも良い思ってます。20150409112933847
2013年12月時点の現地の様子です。南側より北に向かって撮影しています。

Dusit Hotelから西に向かって撮影しています。手前に見えるものは自走式の駐車場で、暫定利用のようです。将来はオフィス・商業施設・マンション等が建設されるものと思われます。

ガーデンタワーズ2概要
総戸数:340戸
階数:60階建
間取り: 1BR, 2BR, 3BR, 4BR
面積:69㎡~387㎡

私が購入した2013年12月時点で既に41%が売れていました。やはり売れ筋は1BRの小さめの部屋でした。

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