フィリピン_Garden Towers 2 引き渡し

Garden Towers

が遂に引き渡しとなりました。

 

思い起こせば、時は2013年末なので7年前に遡ります。当時はブログを書き始めたころで(当時の記事はこちらを参照)、読み返してみてもマカティ or BGCどちらに投資すべきか迷っていたことを思い出します。

誰もが予想出来なかったコロナパンデミックにより引き渡しが約1年半遅れましたが、中国の恒大集団のように不動産会社が倒産し、払い損になるというプレビルド物件のリスクは回避出来ました。

 

今回は、本Garden Towersについて以下の内容を書いていきたいと思います。

Contents

1. Garden Towersとは?
2. 購入した部屋
3.今後の運用について

 

1.

Garden Towersとは?

場所は、北にグロリエッタモール、西にパークテラス、東側は暫定利用の駐車場を挟んでデュシタニホテルがあり、アヤラ駅に近接した立地条件です。

地上60階建ての340戸(69㎡~651㎡)の部屋で構成されています。各階8戸~1戸と書いてあるので、651㎡の部屋は1フロアー全てが自分の部屋という事かと思います。

EVはサービス用を含め5基です。

ディベロッパーはAYALA Land Premierです(公式HP)。

共用設備としては、スイミングプール・ジム・ラウンジ等がありますが、工事中ないしコロナで閉鎖中で現在利用可能なのはジムのみとなっています。

 

プール大好きは私は、購入当初50mプールが出来ると思っていたのですが勘違いしていたようで、25mプールが西側に出来る予定です。お昼以降は南西側から日光が入ってくると思われることから、日差しを感じられるプールとなりそうです。

 

各住戸に最低1区画以上の駐車場が本マンションの地下4階までに設けられており、地下1階にはモールへとつながる直通通路が出来る予定との説明を受けました。

 

2.

購入した部屋

私が購入した部屋はTower2の6階のGと呼ばれる69㎡の1ベッドルームの部屋で、南側のSan Lorenzo ビレッジに面しています。

 

2022年1月に鍵の引き渡し(Turnover)に先立ち部屋の修繕箇所チェックの機会に、初めて部屋に入ることが出来ました。

購入当初から心配してきた6階という低層であることから眺望が確保されていないのではないかという点については、想像以上に確保できていると感じました(全体建物が竣工しておらず窓清掃が完了していないため、汚れがひどく視界は不良です。また今後も清掃の頻度次第では曇っているのがスタンダードとなるかもしれません)。

なお、(下の)写真では判りづらいのですが当窓ガラスは2重になっており、遮音効果の高さを感じました。

 

リビングルームの写真です。エアコンが備え付けてあります。

このエアコンは、おそらく「インバーター」という日本では今や意識することが無い機能を備えていないものと思われます。つまり、年中エアコンを稼働させる必要のあるフィリピンにおいて、電気代高騰の原因となります。

それが投資物件の場合、水光熱費は賃借人負担なので高い電気代となる部屋が決まりにくくなるということがあることに注意が必要です。

 

またいつも思うのですが、竣工時に付いている電気が陳腐過ぎます。高級/低級物件でも付いている電球はほぼ同じです。日本のように引掛けシーリングは普及しておらず、直接天井にネジ止めしている場合が多いので、自分で気軽に交換は出来ません。

フローリングは木材が使われていました。

フィリピンでは、タイルフロアーが標準で木目調に見えるのも多くは木目調タイルが使われています。

 

キッチンには、電子コンロ・換気扇が既に備え付けてあります。

キッチン収納扉の1つは食洗器用のスペースとして設けられており、メイドを雇わない場合、食洗器を付ける人(需要)が増えてきているという話を聞きました。

 

ベッドルームサイズから、ベッドはキングサイズが適当であると思われます。

窓際に机を置くスペースとして最適な気がしました。

 

ベッドルーム奥にはクローゼットが並んでいます。向かいの壁に等身大の鏡を付けると便利になりそうです。

 

最後にバストイレです。

天井シャワーが備え付けれていました。なおバスタブは有りません。

 

3.

今後の運用について

投資用に購入した本物件については、この部屋に家電等を設置し、内装工事を行い賃借人募集という流れとなります。

 

現在インターネットにて募集している同建物の募集賃料を確認してみると、家具無しで1,000ペソ/㎡、家具付きで1,200ペソ/㎡~1,400ペソ/㎡が募集マーケットであると感じます。

私と同じ69㎡の部屋を豪華に内装工事した良い賃貸募集事例がありましたので、ご参考までに載せたいと思います(ページリンクはこちら

Before&Afterでは別の部屋と感じます。当然電球も変わっています。

当募集事例はTower1の30階で69㎡:85,000ペソ/月(1,231ペソ/㎡)、最短1年契約で出されています。この部屋の条件はやや良すぎると感じるくらい、他の部屋は家具無しで75,000ペソで募集が出されていたりします。

 

このGarden TowersはTower1、2共にまだ建設中であり、多くの部屋がまだ引き渡しされていません。従って今後も賃貸物件が出てくることとなります。

 

現在の高級コンドミニアムの賃貸市況についてフィリピンで7年以上売買賃貸を行っているパートナーの業者に話を聞きました。

・2021年末にかけてフィリピンでの行動制限緩和に伴い少しずつではあるが、賃貸需要が増えつつあるが、まだまだ絶対数は少ない

・その少ない賃貸需要の中で選ばれるのは、豪華な内装を施した物件である

・内見後気に入った物件が見つかっても、同マンション内にてより安くするから借りてください、といった提案を受け値下げ交渉が始まる

一言で纏めると、まさに「借り手市場」という事です。

 

主要な賃借人層である外国人駐在員は、コロナ禍の入国制限が続く中でまだまだ少ないという状況です。

新聞報道によると、許可された外国人労働者の人数は2020年の106,609人から69,554人(2021年 ▲35%)へと減少しています。

なお、その減少はコロナ禍前にオフィス需要&賃貸需要を席巻してきたPOGO(オンラインカジノ業)であるとも記載されていました。

また同記事に、2022年早々に外国人労働者が回復しないのではという担当官の意見も合わせて記載されています。

 

以上のことを考えますと、少ない需要を掴むためには差別化できる内装工事が必要であると強く感じています。

 

次回記載予定の記事にて、お願いしようと考えている内装工事業者について紹介したいと思います。

 

仲田リアルエステート株式会社

080-6631-3939

 

インスタグラムを始めました。

フィリピンの不動産にまつわる情報を中心に発信していければと思います。

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