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アップタウンボニファシオ_開発状況総まとめ

      2017/10/16

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本記事はボニファシオグローバルの北側にて主にFederal Land/メガワールドが開発を進めるアップタウンと呼ばれる地域についても、Airbnbで1泊して街並み散策をして来ましたので開発状況を説明したいと思います。

 

場所の確認ですが、下のボニファシオグローバルシティガイドマップの通り薄い紫で色付けされているNorth Bonifacioと呼ばれる地域で、赤く色づけされているマニラ日本人学校・ブリティッシュスクールマニラの隣に位置します。

bgc mpa

 

より詳細に開発内容を示したものが下の地図です。

upper BGC map

赤で囲った部分がFederal Land(メトロバンクグループ)が開発を進めている地域です。この中に

目玉物件であるグランハイアットがあり2018年の開業を予定しています。このFederal Landは他社と共同して開発を進めるのを好んでいるようで、このグランハイアット(*併設されるレジデンス棟は大きなユニットを残すのみでほぼ完売との事です)もオリックス(30%出資)より出資を受けており、またこの前お伝えしました(詳細はこちら)野村不動産・三越伊勢丹グループとの共同開発も予定しています。

この野村・三越との共同開発ですが、4棟51階建の総戸数1,400戸と物凄い供給数です。2016年末時点のボニファシオグローバルでの総供給数24,000戸に対して約6%を占めます。なおコリアーズのレポートでは2021年までの供給予測(詳細はこちら)なので、本PJが竣工する2025年には含まれておりません。

高成長が続くフィリピンにおいてこのボニファシオグローバルが2025年に、街として、不動産売買・賃貸需給がどうなっているのか、非常に興味深い事例となりそうな気がします。私としては、フィリピン一番の安全な街として職住近接した誰もが住みたい街として発展を遂げていることを期待しています。

皆様のご意見もぜひお聞かせください。

さて現地の販売モデルルールの中には本共同PJの模型は既においてあります。低層店舗部分には三越という名前が入っています。

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日経の不動産会社・デパートも少子高齢化でマクロ的には需要が減っていくことが避けられない日本市場以外において海外展開していきたいという需要と先進国の建設技術・販売ノウハウ並びに資金を取り込みたいという需要がマッチしていることから今後も徐々に増えてはいくのでしょうが、いかんせん最大手のアヤラグループが容易に資金調達出来てしまうので、海外資本と提携する需要が無いのが残念です。

ぜひ近い将来、三井不動産や三菱地所との共同で最高級のコンドミニアムを作ってくれることを願っています。

引き続きFederal Landの開発について記載しますと、グランハイアットの隣りにPark Westという名のコンドミニアムが竣工しています。以前セレンドラ購入時の検討物件として現地内覧をした物件ですが、Airbnbで宿泊募集がありましたので、今回宿泊しています。

 

先にPark West地域の開発を下の開発プランで説明します。

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Park Westは「F」で示されており、グランドハイアットホテルが「D」、野村・三越伊勢丹のPJが「K」です。

現在はPark Westの北側にある下記4棟が建設中です。この4棟での供給数も半端ないです。

「G」:セントラルパークウエスト

「H」:マディソンパークウエスト

「I」:タイムズスクエアウエスト

「J」:パークアベニュー

Federal Land

野村PJと同様低層階には店舗が設けられる予定です。

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モデルルールでのヒアリングでは、約220,000ペソ/㎡(160万円/坪)が公式な価格提示のようで、真剣に検討するのであればディスカウントが有りそうな素振りでした。ですので、5%引きであれば、210,000ペソ、10%引きで200,000ペソ程度が実際の目線なのかもしれません。

なお、野村・三越との共同PJは今後の開発となりますので確実に販売価格は上げてくるものと思います。三越伊勢丹デパートでは日本の商品等の取り扱い数は多いでしょうし、また日本人小学校も距離的に非常に近いので、今後日系企業の駐在員からの賃貸需要並びに老後をフィリピンで過ごす日本人の売買需要が増えるのではないかと思いますので、当該地域の物件を投資購入するというのも面白いと感じています。

もし興味がございましたら、ぜひご連絡ください。現地の説明・モデルルームの同行並びに不動産市況の説明並びに契約手続き等もすべてお手伝いさせて頂きます。

 

続いて今回宿泊したPark Westですが、1泊当たり約6,000円程度でした。部屋は1ベッドルームで女性がオーナーという事で女性向けの内装となっています。ベッドルームの部屋自体は35㎡程度あるでしょうか、十分な広さがあったのですがリビングルームは致命的と言えるほど横幅が無く使い勝手が良くないです。ソファーに座ると斜め上のテレビを見上げる格好となります。またダイニングからはテレビは見えません。

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ベッドは女性向けでやや短いです。後ろのブラインドは電動で開けることができ北側の眺望が見られます。

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左に見えるのがグランドハイアットホテルです。手前のコンドミニアムも建設中、前の敷地は更地ですので、まだまだ暗いですが、その奥にはボニファシオグローバルのまばゆいビル群の光がビルの隙間から漏れてきています。この暗い風景も遠い昔の話となるのもすぐのような気がします。

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キッチンはコンパクトですが、1人利用では問題ない広さを確保しています。ここのダイニングからはテレビは見えません。

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洗面所はキッチンと寝室との間に設けられています。

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続いて本物件全体のアメニティですが、高級感のある佇まいとなっていますがやや殺風景な感じでしょうか。

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プールは6階部分に設けられており、北側のグランドハイアット側に面し十分な広さを確保しています。あとはジムスペース・シャワールーム・ミーティングルーム等が備えられています。

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なお1階コーナー部分、グランドハイアットホテルの向かい側にスターバックスコーヒーがオープンする模様で内装工事を行っていました。

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本物件について、Airbnbで利用を前提とした利回りを計算してみましょう。周辺がさみしい現状の稼働率を50%だとします。購入価格は200,000ペソ/㎡とするとグロス利回りは7.0%、購入価格を180,000とすると7.8%となります。Airbnbですと経費率が高いですが、ネット利回り5%程度確保できそうな気がします。

今後の街の開発で宿泊・賃貸需要は増えてくるでしょうから、200,000ペソ/㎡以下で買える今ならオススメかと思います。

 

以上がFederal Landの開発です。

続いて水色で色塗りした場所であるメガワールドが開発を進める地域を説明します。

メガワールドは同じボニファシオグローバルのゴルフコース横でBellagioという名前で開発した物件があります。このBellagioはゴルフコースを望む素晴らしい立地の物件で次物件を買うならこのゴルフコースビュー物件かなぁと考えています。

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このメガワールドですが、ショッピングモールとオフィスから成るUptown Mallと呼ばれる商業施設を開業しています。施設の前に噴水があり、周辺ビルのイルミネーションとともにお洒落な雰囲気です。このモールの向かいで噴水の裏手に見えるのがOne Uptown Residenceです。P1010965

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モールの中はまだ空室店舗があるものの、高級路線となっておりジョリビーやマクドナルドと言った庶民派のファーストフードはありません。

しかし、このボニファシオグローバルの北側だけでもFederal Landの低層店舗、伊勢丹三越、このアップタウンモールと店舗面積も大量供給となるのですが、それ以上に国民の所得向上による支出増加が期待できるという事なんでしょうか。

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またオフィスエントランスではBPOの社員とみられるビジネスマンの姿を20時頃の遅い時間でも多く見かけました。

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なお、このアップタウンモールの北側に踊る方のクラブが数件あります。ボニファシオという立地から富裕層の若者が集うお洒落な空間となっているようです。Palace Pool Clubもメガワールドの開発の模様です。

 

さて先日ニュースとなっていたのですが、メガワールドのグループ会社であるアライアンスという会社がボニファシオのアップタウンとマニラ市のMRT駅であるGuadalupe Stationとを5分で結ぶモノレールを3年で建設すべく承認を申請しているとのことです。このモノレールが出来るとマカティまでの交通は飛躍的に向上すると思います。このGuadalupe Stationはマカティ駅の隣駅です。

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と言うのは、実は今回のフィリピン調査において土曜日の夕方にマカティへ行く用事があり、Market Marketから軽い気持ちでタクシーを待ったのですが、5時30分に待ち始め実際に乗れたのは何と7時という1時間30分のタクシー待ちを経験しました。今までの人生で最長のタクシー待ちだと思います。フィリピンはタクシーが公共交通機関の側面を持つことになっているようでタクシー料金が他の物価に比較して安く設定されている気がします。

(歩いた方が早いのですが熱帯のフィリピンで歩くと、着く頃には汗だくでお客さんに会える状況ではなくなってしまうので、気軽に歩くこともできません。)

 

メガワールドのコンドミニアム開発はこのOne Uptown Residenceに続き、北側の敷地にUptown Ritz、Uptown ParkSuites1/2と続きます。

下にメガワールドのHPから引用した写真を添付となりますが、現在更地のボニファシオグローバル北側においても近い将来は高層の住宅とオフィスが連立する街となっていることでしょう。

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日本のオフィスの中心と言われる丸の内・大手町地域ですが、そこにある建物自体も高スペックではありますが、他の地域との違いはと言うと大企業の集積の差が大きいのではと感じます。

企業は当然他社との取引があってビジネスが成立するので、客先・ないしグループ会社等に伺う機会が多くなります。その際に移動時間が多くかかってしまうと時間の無駄となるので、自然と取引先企業等が多い場所に自分のオフィスも構えようとする動きが増え、結果的にオフィス面積の多い地域に企業も集積していくことになります。また交通利便性が優れる立地だと地域外の他社へ移動する場合においても便利となるので、オフィス集積の動きが更に強まるものと考えられます。

ボニファシオグローバルシティの場合、元々が軍用地であったことから計画的な街づくりが大規模に出来ている点、オフィスの中心地であるマカティへの近接性・空港からの近接性等に優れ、今後開発される地下鉄等の公共交通機関がボニファシオグローバルシティを通ることが確定していることから、ほぼ確定された安心して投資できる立地であると言えますので、初めてフィリピン不動産投資を考えるリスクを抑えたい人向けにオススメしたいと思います。

 

*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピン不動産