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(過去記事_2016/3)海外不動産セミナーに参加しました

      2016/07/24

去る2月28日にオウチーノ主催の海外不動産セミナーが御茶ノ水で開催されました。

11時から参加したいセミナーに参加するため、当日朝一から確定申告を済ませようと豊島税務署へ向かったのですが、
着いた9時過ぎ時点で複数名並んでおり、全く進みそうになかったので夕方申請することに予定を変更して、
セミナー会場である御茶ノ水へ向かいました。

会場のソラシティには9時半ごろに到着し、目的の11時からのコリアーズ担当者のフィリピン不動産マーケット情報まで時間があったので、最近話題となっているベトナム・カンボジアの不動産を取り扱う会社へ話を聞きに行きました。

まず、1社目の会社ではベトナム人女性が英語で販売中の不動産の説明して頂いたのですが、私がベトナムの地理、オフィスの中心地(CBD)、住宅として良い場所の情報等基礎的なものを持ち合わせていないので、有意義な情報交換ができず、パンフレットを頂いて終了となりました。

次にカンボジア(プノンペン)でコンドミニアムを取り扱う会社に訪問しました。
カンボジアはすべてUSドルベースで取引できるので、為替リスクが限定されるというメリットが大きいとの説明を受けました。
確かに昨年年末にシェムリアップへ観光旅行へ行ったのですが、地元のフルーツ市場でさえもすべてUSドルで買い物が可能でした。1ドル以下の小銭のみカンボジア通貨をお目にかける程度です。
また、銀行ではドル建で預金することができ、しかもその金利は7%程度貰えます。
実際、ドル預金口座を開くためのカンボジアツアーもあるようです。
為替リスクのみだけで7%もらえることを考えると、不動産投資となるとそれ以上貰えないと投資妙味が薄いということになるかと思います。

さてその会社ではベトナムでも地元人向けにコンドミニアムを販売しているとの事で、ベトナムの不動産市況の話を聞いてみると、
2015年7月以降外国人がコンドミニアムを買えるようには法律上なっているとのことですが、実務では登記簿に当たるものがちゃんと引き渡されるのか確約できないので、まだ外国人にはコンドミニアムの販売を行っていないようです。
まだまだ様子見と言った状況かとは思いますが、マーケット調査を進めて年内に現地にも行っておきたいと感じました。

さて、本題の11時からのコリアーズ担当者からのフィリピン不動産マーケット情報ですが、正直なところ、やや物足りないと感じました。というのは、彼らの直近のレポートにおいて賃料・価格ともに今年後半は調整局面を迎えると発表しているので、
その中身、つまりその具体的な理由を聞けるかと楽しみにしていたのですが、具体的な説明はほとんどなく供給過多による調整であるとの説明でした。

なお、マーケット情報の後に現在販売中のコンドミニアム情報があったのですが、昨今はセブでも大型開発案件が増えているとの事でした。また利回りも良好でグロス10%程度取れるようでした。
マニラと比べてまだまだ供給が少なく、安定的な利回りが確保できるかもしれないです。

以前セブには旅行で訪れましたが、街全体としてはまだまだこじんまりとした落ち着いた印象を受けました。そのセブの隣りにマクタン島という観光ホテルが立地するリゾートアイランドがあります。
観光という視点では、マニラとは全く異なり綺麗な海と大自然がセブ周辺に広がっています。
また高速船を使って、ターシャやチョコレートヒルが見られるボホール島へも容易にアクセスできる素晴らしいところです。
(今後数年以内に、景観が素晴らしカワサン滝に行きたいですね。)

さてコンドミニアムについて、セカンドハウス・リタイア層・あるいは自分が老後に住むことを前提にセブのコンドミニアムを購入し、マクタン島へ遊びに出かけるといった感じであれば購入しても良いかもしれません。
また今後のセブの発展次第では、高利回り・高価格での売却の可能性もあるのではないかと思います。
一方でフィリピンで初めて投資する人にとっては、人口が集中し企業も集積しているマニラでの購入のほうが、安定的な利回り(賃貸需要)、売却(購入者層の厚さ)が期待できるかと思いました。

リスクある所に&リターン有りと言った感じですので、投資家様の運用方針・期待利回りに応じて、
購入対象物件の立地を選ばれればと思います。

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