フィリピンの土地の実勢価格を調べたいと思っても、インターネットではほとんど出て来ません。固定資産税の課税の基準となるBIR(税務署)の価格は調べられますが、日本同様実勢価格との乖離が大きいので参考程度どまりとなってしまいます。

 

以前はコリアーズが土地価格も出していたのですが、2016年第2Qを最後に発表していません。

Land value 2Q2016

2016年当時の価格は

マカティ:394,000ペソ/㎡~696,000ペソ/㎡(約280万円/坪~490万円/坪)*1P=2.14計算

BGC::326,000ペソ/㎡~595,000ペソ/㎡(約230万円/坪~421万円/坪)

と示されていました。

 

今回、アヤラ通りでフェデラルランドとSMDCの共同開発PJの宣伝用と思われる新聞記事にコリアーズの土地価格情報がありましたので、共有させて頂きます。

DSC05071

ここで示された

マカティ:695,000ペソ/㎡

BGC  :586,000ペソ/㎡

が中間値なのか定かではないですが、2016年以降も土地価格が下がることはありませんので、中間値として上記水準となったのではないかと理解しています。

なお1年後の2019年第3Qまでに26%価格が上昇するとコリアーズでは見込んでいます。

 

他の不動産会社から出ているレポートとして、Lee Chiu社からの土地価格情報があります。

lamd value

2017年末時点で、

マカティ:400,000ペソ/㎡~1,000,000ペソ/㎡(約283万円/坪~707万円/坪)*1P=2.14計算

BGC::480,000ペソ/㎡~1,200,000ペソ/㎡(約340万円/坪~850万円/坪)

です。昨年比で25%~33%増加しています。

今後も同程度増加すると予想しているコリアーズの見解も納得いきます。

 

ところで、このボニファシオグローバルシティの1,200,000ペソ/㎡(約850万円/坪)だとしても、まだまだ安いですね。

容積率も600%から1500%取れるので、仮に1000%だとすると、1種85万円/坪ですから土地は絶対に買い!!であると思います。
では実際に1等地が買えるのかという話ですが、アヤラがマカティ&BGC中心部の1等地をそもそも売らないので、優良土地を見つけるのは困難です。三菱地所が丸の内の土地を売らないのと同じです。今後も価格が上がると分かっている土地なので、定借で貸すことが通常であると聞いています。

 

もう一つビレッジと呼ばれる戸建住宅街の価格についてもLee Chiu社から発表されています。

Village land value

最も高いDasmarinas Villageはマカティ・BGCの間にあるプール付きの超高級戸建街です。

 

そこの価格で345,000ペソ/㎡(244万円/坪)で、各住戸最低1,000㎡はあるでしょうから、総額で7億38百万円です。

土地坪単価は安いですが、総額は値が張りますね。

 

特に面白いのが、メトロマニラ並びにその周辺市において、今後鉄道&高速道路の建設により利便性が高まるにもかかわらず、土地価格が10,000ペソ/㎡程度で留まっている物件の上昇は著しいものがあると思います。

上記のAyala Alabangの価格上昇率と同じような動きを見せるものと感じています。

 

2050年まで人口ボーナスが続くフィリピンにおいて、数十年という単位で土地価格は上昇することしか知らないという楽しい状況が続くのではないでしょうか?

 

仲田リアルエステート株式会社

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代表取締役  仲田 一成 (なかた かずなり)

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