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中古 フィリピンマンション検討 ①セレンドラ(Serendra) (ボニファシオグローバルシティ)

      2016/12/11

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ボニファシオグローバルシティを代表するセレンドラ(Serendra)です。

(長い説明となりますが、下記をご覧いただければなぜセレンドラ(Serendra)がBGCを代表する物件なのかがお分かりになるかと思います。」)

①立地条件

ボニファシオグローバルに行ったことがある人であれば、ほぼ見たことがあるであろうBGCの中心地にある物件です。

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上の写真はALVEOにおいてあるBGCの模型で、東側のMarket Market側からのTwo Serendraを望んでいます。写真右側がメインエントランスでHigh Streetのレストラン街と繋がっています。このエントランスを抜けると、大きなプールとジムがあります。

なお東側、西側にも別途エントランスがありますので、各建物の位置並びに行きたい方面に応じてエントランスを使い分けることができるようになっています。

 

今回ボニファシオグローバルシティのゴルフ場側の西側まで歩いて気付いた点は、西側には大きなスーパーマーケットが無いことです。Eight Forbestownの1階にRobinsonsが入っていますが、コンビニをちょっと大きくした程度の売り場で、充実した品揃えとは言えないです。したがって、まとまった買い物となると、週末に東側のMarket MarketないしSM Mallに車で買いに行くというスタイルになるのかもしれません。

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またレストランもRobinsosと同じ通り沿いにありますが、数は少ないです。

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以上の点を踏まえ、改めてTwo Serendraの立地を見てみるとその立地の良さに気付きます。東側に諸庶民向けのMarket Marketがあります。またMarket Marketの南側、物件の南東側にSM Mallがあります。

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2つのMallはスーパーマーケットのみならず、衣食住に関わるすべての物が揃っています。またMall手前にはいわゆる市場的な野菜果物等を扱う店舗もありますので、Mallの中に入らなくても食材の調達は可能です。

また西側にはHigh Streetと呼ばれる高級価格帯である低層物販飲食店舗も建ち並んでいます。本屋もあるので非常に便利です。

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②建物/共用設備等

ディベロッパーはフィリピンで1番有名なAYALA LANDで、One SerendraはPremierが、Two SerendraはALVEOが手掛けています。OneとTwoの違いは、Unitサイズ、建物クオリティです。

Two Serendraが他の物件と差別化できている(価格差が発生している)最も大きい理由は、その敷地のゆとりです。エントランスをくぐり抜けると、そこには住民のみの為の雄大なガーデン、プール並びにジム施設がゆったりとした空間に設けられています。

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dsc02849このGateで覆い囲まれた空間に入ると、そこはフィリピンであることは忘れさせるに十分な安心・安全な心安らぐ空気を感じることができます。

日本で例えるなら、広尾ガーデンヒルズのような都心アクセスに優れ、樹木等により緑多い環境に建つ低層マンションと言った感じかもしれません。

 

またこの広大な敷地に低層建物しかないということは、容積率を使い切っていないと考えられることから(正確な情報を確認する必要があります)、各区分所有権の持つ敷地共有持分は大きいと思います。また将来的な建て替えに際しても、金銭的負担なく建物再建築ができる等の多くのメリットがあるものと考えられます。

以上のことは日本のマンション黎明期において都心部に建設された同潤会アパートやゆったりとした敷地を確保した低層4階建てのマンションの建て替え実例を見るとお分かりになるかと思います。

後ほど他の物件比較においても記載しますが、これほどゆったりとした敷地を確保しているコンドミニアムはBGCでは他には見当たりませんでした。

今後もBGCにおいて超高層建物の建設が続くと思いますが、この敷地のゆとりを確保できる物件は出てこないのではないかと思います。

なお、敷地の地下は自走式の駐車場となっています。すべての棟が地下でつながっているので、雨の日は地下からアクセスすれば濡れないで正面入り口から各棟へアクセス可能です。

 

続いて今回内覧したUnit2物件についてです。

1つ目はCalleryと呼ばれる建物で、全体敷地の南東側に位置しています。ですので、最寄りの出口からSMモールには1分くらいで着くという好アクセスです。

スタジオタイプの部屋で下の写真がバルコニーからの眺めです。窓を開けると車の騒音が気になりますが、フィリピンの場合、暑過ぎるので窓を開けることはないのでそれ程のマイナス点ではないかと感じました。

(なお洗濯物は外に干せませんので乾燥機が必須となります)

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44㎡(バルコニーを含む)の1ベッドルームです。女性が自用に使っていたのですが、引っ越しが決まり不要となったため、売却を考えているとの事でした。

ほぼ家具、電化製品等が備えて(ファーニッシュド)あり、テレビ・洗濯機を追加で設ければ事足りそうな感じでした。家具は古木材のテイストを出した白色の家具で落ち着いたテイストで統一されており、女性が気に入りそうな感じでした。

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角部屋という扱いではないかと思いますがコーナーユニットなので、バス・キッチンの上部に換気用の窓が設けられています。寝室部分も隣接住戸と壁でつながっていないので、生活音は抑えられそうな気がしました。

 

気になる価格は6百万ペソ(136,000ペソ/㎡)、約1,290万円(97万円/坪)です。今回内覧した物件のほぼ中央の単価水準です。

想定される賃料は35,000ペソ(795ペソ/㎡)、約75,000円(5,700円/坪)で、グロス利回りは7.0%です。昨今言われるフィリピンの高級コンドミニアムの利回り感と言った感じですので、悪くないです。

家具が付いていることを加えれば、やや割安とも言えそうです。

住戸そのものは、普通ですがこれはお金さえ掛ければ変えられる部分です。しかし、この緑豊かな低層・中層建物がゆったりと建つ環境は他に代えがたい代物であると感じました。

コンドミニアムの新規供給が続いて、価格が伸び悩みアラヤランドの住宅部門の売上が下がっていると報道されていますが、そんな環境においても本物件は差別化が出来ているので価値組に入る有力候補物件でしょう。

購入したい係数は100/100と評価しました。

次に見た物件はTwo Serendra内部の橋を渡った高層棟のASTON TOWERと呼ばれる建物です。

このSerendraは各棟の近くにプールが別途設けられています。気分、混雑度合いに合わせて施設内を移動して楽しめる利点もあります。

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EVホールです。建物が新しい分、豪華さが加わっている気がします。

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ユニットは36㎡のStudioタイプでした。こちらも家具付きです。

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綺麗に纏まった感じで、特徴づけはされていない万人受けを意識していると思われます。

 

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価格は6.35百万ペソ(176,000ペソ/㎡)、約1,360万円(125万円/坪)です。先ほどの購入したい係数100と比べて頂くと割高に感じてしまいます。

想定される賃料は30,000ペソ(833ペソ/㎡)、約64,500円(5,900円/坪)で、グロス利回りは5.7%です。

こちらの方がやや築年が新しいことを差し引いても、値段に魅力を感じません。

したがって、

購入したい係数は80/100と評価しました。

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC), 未分類