*

(過去記事_2014)BORACAY SAVOY HOTEL

      2016/07/25

ボラカイ島をご存知でしょうか。
日本人にはまだまだ知られていないフィリピン、いや世界を代表する美しい島です。

私自身も2012年に行きましたが、皆さんにお勧めの観光地です。
ホテルは美しいビーチ沿いに建っていますので、早朝でも夕方でもいつでも気軽に行けます。またそのビーチ沿いには世界各国のレストランがあります。海風を感じながら、安くて美味しい食事に楽しむことができます。

また、「地球の歩き方」には記載されておりませんが、ARIEL’S POINTという崖から海へ飛び込む場所があります。

私も当時その存在を知らず行ってませんので、次回行きたいと考えています。

2012年にボラカイ等へ行った時もほとんど日本人には遭遇せず、もっぱら韓国人観光客が多く、その他中国人、欧米人といった感じでした。私も現地レストランのフィリピン人呼び込みの人にもアニハセヨと声を掛けられました。韓国人にとっては、英語留学でフィリピンに来ており、また物価も安いことから人気なんだと思います。
日本人にとっては、フィリピンは危険で汚い街、国でおじさんしか行かないというイメージなんでしょうね。
大手旅行会社でも、フィリピンのツアーはほとんどないですもんね。セブがちょっとある程度です。

さて、今回はそんな美しいボラカイ島でホテルの開発が行われるとのことで興味を抱き、資料を入手しました。
ディベロッパーは大手の一社であるメガワールドです。
場所は、Boracay Newcoastと呼ばれる島の北東側です。ボラカイの中心地であるホワイトビーチは南西側に位置していますので、島の反対側といった感じでしょうか。

2015041309083058f

イメージ写真です。興味が湧いてきますね。

20150413091816779

リゾート全体で、ホテルから別荘、ショッピングモール、ゴルフ場とすべて開発(140ヘクタール≒42,350坪!!東京ドーム3個分)する壮大なプロジェクトとなっております(環境破壊という声も聞こえてきます)。

20150413092951968

その中で本投資対象はその中のホテルの1室を購入するという話です。ホテルですので個人でリーシングするのではなく、ホテル運営会社がマスターリースで部屋を借り受けて、それをホテルとして宿泊客に部屋を提供するという運営形態となります。
従いまして、ホテル側でリーシングから、維持管理、修繕まですべて管理してくれますのでオーナーであるあなたはやることはなく、心配無用!!で賃料が入ってくるという夢のような話です。

20150413092948f5b
さて気になるお値段についてホテル一室の最低価格は、23㎡(7坪)で5,712,000ペソ(約1,500万円、2.6円換算)です。
単価で申しますと、821,000ペソ/㎡、2,135千円/坪となります。いくら家具付きと言えども、坪200万円超となると東京のビジネスホテルと変わらない水準です。
利回りは、客室の稼働率75%前提とした計算で700,000ペソ/年との事なので、グロス12.3%です。
パッと見、グロス12.3%は悪くないと感じてしまいますが
①ホテルであることから立地が最優先される中で、本物件の立地は中心地から外れており宿泊客が想定通り見込めない可能性があること(私なら泊まりたいと思いません)。
なお、ボラカイ島には5つ星ホテルのシャングリ・ラ ボラカイ リゾートが島の北側にあります。豪華絢爛な設備・内装となっておりますが、やはり立地に関して宿泊客からの評判はあまり良くないとの声が多いようです。
②宿泊客が想定通り見込めない=宿泊単価を下げる=賃料収入が減るという悪循環が容易に想定できること
③中長期的にはホテルの競争力を高めるためのリニューアル工事に際して、オーナーからの支出が発生する可能性があること
④販売価格が高過ぎること

以上より、本物件の投資検討は見送りとしました。
ボラカイに投資用ホテルを持つのは容易ではないですね。

今後フィリピン経済の発展に伴い、中間層の増加→国内旅行客の増加→宿泊需要の増加となると思われますが、何度も言いますが、不動産は立地がすべてであることを肝に銘じました。

今後も気になる物件があれば、記載していきたいと思います。

 - フィリピン不動産