*

Cubao (クバオ)中古物件購入検討

      2016/07/31

前回の記事で書きました政策金融公庫にローンを申し込んでいるクバオ案件は、フィリピンの中古物件なら何でも取り扱っているサイト

中古物件検索サイト:Olx

で見つけ、売主へ質問等をしている状況です。

物件はManhattan Parkway で、前回の記事で紹介したMegaworld Corporation & Araneta Groupのジョイント会社が2006年に開発した物件です。Manhattan Parkway

2つの駅から徒歩5分程度で距離です。周辺にはSMモールの他、ファーマーズマーケット等があるので、生活利便性は高いです。

 

部屋は26階建の最上階で、南側に向いていることから道路・線路からの騒音・排気ガスの問題は避けられそうです。

IMG_0448

部屋は22.5㎡と最近建設中の物件と比べてやや小さめと言った感じでしょうか。フロアー部分に漏水跡のようなものが見られると思いますが、所有者に確認したところ、天井からの漏水でディベロッパーの保証にて修理済みとの事でした。

フィリピンの場合、その施工精度の低さから最上階の屋根から漏水が発生することがあるため、最上階の購入は避けたほうが良いと聞いたことがあるのですが、まさにその通りでした。でもどうなんでしょうか、施工精度の低さから上の階からの生活騒音がひどいと思われるので、はやり最上階のほうが良いのではないかと考えています。

現在テナントはいなく、家具も設置されていないので家具を設置しリーシングも必要となるので苦労は多いかと思いますが、苦労した分得られる経験・知識も多く次につながるものとポジティブに考え頑張るつもりです。

IMG_9977

共有設備のプールは、数棟のコンドミニアム共通となっているようで、今回の物件の敷地にはなく道路を挟んだ隣のコンドミニアムにあるようです。

85544878_3_644x461

 

個人的には非常に気に入っているのですが、懇意にしている元Alveoの担当者はCubaoに対して非常にネガティブです。クバオはオフィスが集積するCBDではないことから、コールセンター等で働く比較的裕福な人からの賃貸需要は少なく、あまり所得の高くない人達3~4人で22.5㎡の部屋をシェアする形となるのではないかとの事です。

言っていることは現時点では正しいかと思います。でも不動産投資は将来の成長に賭けるというビジネスですので、現時点でその地位が確立された街の物件を値上がりした価格で買っても、売却益はそれ程ないのではないかと感じています。

本物件は価格が安いので、低い賃料設定をすることがメリットであると感じています。家具付きで15,000ペソ(買値に対してグロス10%)を目指す予定ですが、それ以下でも貸します。賃貸に関しては、安ければ賃借人が見つかるというのは古今東西共通です。しかし、その賃借人の属性は心配する必要があります(賃料滞納がすぐ始まるので)。

もう少し、調査を深める必要が有りそうです。

もしクバオの事を詳しく知っている方、あるいはMakati、Bonifacio以外は投資すべきでないとお考えの方がいらっしゃいましたら忌憚のない意見を聞かせて頂ければ幸いです。

 - フィリピン不動産