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セブホテル投資物件 South REEF その1

      2016/07/31

首都マニラでのコンドミニアムの販売価格が高止まりしている中で、大量供給により空室率の低下→賃料減少傾向が見え始め利回りが低下傾向にあることから、比較優位なセブ案件が魅力を増していると皆様と聞いているのではないかと思います。

今回は、コンドミニアムではなくホテルとして稼働する予定の物件を紹介したいと思います。

不動産投資の需要を意味する人口を見ますと、Metroセブは255万人でフィリピン第2の都市に位置付けられています(Metro Manilaの人口は、1,186万人)。東京23区の人口と大阪市の人口のイメージを持っていただければ感覚がつかめるかもしれません。

紹介する物件は「South Reef」と呼ばれる物件で、セブ島と橋でつながっているマクタン島のビーチフロントに建つ予定のホテルです。reef_map

上の地図でセブ中心部の位置、空港、本物件の位置関係を確認頂ければと思います。セブシティまで1時間を切る位の距離です(渋滞を除く)。

私も以前マクタン島にあるプランティションベイリゾートに宿泊した際にセブシティまでタクシーで向かったのですが、渋滞にはまると1時間以上かかった記憶があります。

下のイメージはGoogle Mapの衛星写真のものです。ビーチフロントに立地していることがお分かりになるかと思います。なお、矢印のあるThe Reefと今回紹介するSouth Reefの違いは後ほど説明します。

reef_3d

なお、対象地を含め海岸線は崖となっていることが通常の為、ホテル前の岩盤等を掘削、解体した後に砂を撒いてビーチを造るとの事です。上の写真の右側に見えるビーチもそうしたものと思います。

続いて建物について記載します。

本物件はREEFというコンドミニアムを中心とした55㎡前後の202戸、22階建として開発が進められ、2016年末に竣工予定(1年程度遅れるとの事)のプロジェクトに、南西側に別棟South REEFが新たに開発され、34㎡のコンドテルとコンドテルミックスの182戸が加えられ、2017年末の竣工(こちらも1年程度遅れるとの事)で進められているものです。

今回紹介を受けたコンドテルですが、34㎡の区分所有物件で460万ペソ(約1,035万円、100万円/坪)です。

利回り目標は6~7%との事です。

ホテル収支の前提として、

客室単価:6,000ペソ/日、 年平均稼働率:70%で運営し、経費等を控除した後のホテル収支の25%をオーナーに支払うとした場合の1戸(34㎡)当たりのグロス利回りです。

Keyとなる数字は、もちろん客室単価です。約13,500円/日が取れるか周辺ホテルの料金をAGODAで見てみましょう。

①シャングリラマクタンリゾート(5 Star):27,852円(朝食付き)34㎡

②クリムソンリゾート&スパ(5 Star):14,038円(朝食無し)36㎡ *南側隣接の建物です

③ヴィスタマービーチリゾート(3 Star):6,474円(朝食付き)32㎡ *北側隣接の建物です

部屋の面積、立地条件はほぼ同じですので、建物のグレード・レストラン・プール等のアメニティ施設の充実度如何で、15,000円にもなるし6,000円にもなってしまうといった感じでしょうか。

建物が竣工していないので、売主作成のCGイメージを添付します。

reef 1

reef 2

ホテルのオペレーターはAbaca Groupという元々レストラン業で成功した会社による運営が予定されています。

本物件のあるマクタン島東側にてプライベート感の高い高級ホテルも運営しているようです。料理の味は定評が有りそうですが、果たして客室数が合計100室を超える大箱ホテルの中級ホテルで成功できるのかが、鍵になりそうです。

 

文章が長くなりましたので、「その2」のページでホテル収支の想定からオーナーに支払われる賃料について検証を進めたいと思います。

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