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中古 フィリピンマンション検討 ②Bellagio Tower2 (ボニファシオグローバルシティ)

      2016/11/16

今回内覧したBellagio Tower2の紹介です。

 

本物件の売りは何といってもゴルフコースを眼下にした素晴らしい眺望です。

まずは立地を確認します。

bellagio-mapボニファシオグローバルシティの西側に位置し、西側住戸は遮るものの無い眺望でマカティの高層ビル群を楽しむことができます。

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本物件は3棟構成で2008年から2010年に竣工しており、ディベロッパーはMegaworldです。

物件に向かうアプローチについて、道路と歩道が一部分離されておらず一緒になっている箇所があり、やや危険な感じがしました。またメインエントランスが2階にある造りとなっているので、出入りの度にこの坂を昇り降りする必要がありそうです。

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エントランスは重厚感があり、入口にはセキュリティの人が常駐しています。

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エレベーター乗り場

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こちらも石張りで重厚感があります。

続いて物件のアメニティはジム・プール等が各物件毎にあり、相互利用は出来ないとの事です(詳細は要確認)。ジム設備は他の物件と比べても多く備え付けてあると感じました。

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プールはゴルフ場側に面しているので、緑を感じながら利用が可能です。

また今回のBGCの物件視察で感じたのは、敷地面積が限られている物件が多いので多くの面積を必要とするプール設備は中間階に設けられており、悪い物件でほとんど日光を感じることができない物件もあるということです。その点本物件は南側並びに西側からの豊かな光を感じることができる物件となっています。

 

今回内覧したユニット(住戸)ですが、

29階に所在する1ベッドルームで60㎡(18.15坪)です。竣工以来、未入居で家具等の設備はありません。なお本物件の駐車スペースはありません。

物件からの眺めは今回の物件調査でベストであり、ダイニングと寝室両方から同じ眺めを堪能できる間取りとでした。この立地並びに部屋の階数・方位の希少性は失うことは無いと考えると、将来的なキャピタルゲインが得られる可能性は非常に高いと感じました。

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その他設備等は家具等がありませんので、オーナーにて設置する必要があります。50万円~100万円掛ければ立派な内装の造り込みが可能でしょう。

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最後に価格について、募集価格は8百万ペソ(約1,700万円)で7.5万ペソ(P125,000/㎡)(約1,600万円、88万円/坪)までなら指値が可能との説明でした。

賃料水準としては、P45,000(P750/㎡)(約96,000円、5,300円/坪)。

グロス利回りは7.2%です。

7.5万ペソであれば購入すべきであると判断し仲介業者へ依頼したところ、内覧から1週間後に申し込みが入ってしまったとの事でした。

 

本物件の㎡単価である125,000/㎡は、ほぼマーケット水準ないし本物件の眺望を考慮すると割安な価格だと感じます。

今年のフィリピン不動産の価格は下落傾向となるとのレポートが多いですが、人気物件でマーケット水準で売却をしている物件の動きは非常に早いと感じています。

取引実態のない新築価格が上がり過ぎてしまったことから、希少性があり割安感のある中古物件が見直されているのかもしれません。

 

引き続きゴルフコースに面する住戸の売り案件があれば検討していきたいと思います。

 

検討できなくなってしまいましたが、購入したい係数は90/100です。

本記事をご覧の皆様で本物件のようなゴルフコースに面する住戸をご検討の方がいらっしゃいましたら、ご連絡ください。優良物件の選定、価格の妥当性検証、現地内覧の手配をさせて頂ければと思います。

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)