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フィリピンボニファシオグローバルシティ_新築オフィスビルの利回りは?

      2019/01/26

 

開発が目まぐるしいボニファシオグローバルシティにおいて、また新たなオフィスが竣工しています。

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物件はThe Asian Century Centerと命名され、センチュリープロパティズと共同したAsian Carmakers Corpにより2018年12月に竣工しました。

場所はこちらです。

 

アスコットレジデンスの裏手です。

実際に対象地に行き物件を見ましたが、やっぱりアスコットの裏手という感じで、やや視認性は劣ります。

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6階まで駐車場となっています。フィリピンの場合、低層階に駐車場を設けるオフィスビルを多く見かけます。

なお、最近はフィリピンにおいても付置義務駐車場が施行されており、商業地域における小規模地において1階の土地を泣く泣く駐車場とせざるを得ないケースが増えつつあります。

 

間取りはセンターコア型でEVが8台設置してあり、天井高は2.7mです

Layout

ところでなぜこの物件を取り上げたかと申しますと、新聞に利回りに関するヒントが載っていたからです。

 

まずは建設費ですが、21階建てで賃貸可能面積が、29,628㎡(約8,962坪)です。賃貸可能面積を70%とすると、延床面積は42,325㎡(約12,803坪)となります。

建設費用は、16億ペソということは、現在ですと、33.6億円となります。

ということは、想定建築費は37,802ペソ/㎡、坪26万円と導き出されます。

日本のこのクラスのオフィスビルであれば、坪100万円程度かと思いますので、約1/4ということになります。

 

続いて収益ですが、本物件の竣工時において既に75%稼働しているとの事で、1階のショールームにはプジョーが入るようです。

満室想定時の収入は、5億ペソ(約10億5千万円)ですので、賃貸可能面積で割ると

平米単価は1,406ペソ(坪9,760円)となりますので、概ねマーケット水準かと感じます。

主なテナントはIT関連と書いてあります。

 

なお、この新聞記事には土地価格が記載されておりませんので自ら試算する必要があります。

面積については、グーグルマップより概算測定しますと約3,300㎡(998坪)です。

価格はというと、Lee Chiuのレポートによると2017年末時点のBGC最高価格が120万ペソなので、これを採用すると土地価格は39億6千万ペソとなります。

 

この前提でグロス利回りはどうなるかというと、

9.0%

想定ネット利回り

6.4%(稼働率95%、経費率25%想定)

 

なお想定した土地価格が安い可能性がありますので、利回りは参考程度として頂ければと思います。

 

仲田リアルエステート株式会社

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代表取締役  仲田 一成 (なかた かずなり)

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)