開発が目まぐるしいボニファシオグローバルシティにおいて、また新たなオフィスが竣工しています。
物件はThe Asian Century Centerと命名され、センチュリープロパティズと共同したAsian Carmakers Corpにより２０１８年１２月に竣工しました。
場所はこちらです。
アスコットレジデンスの裏手です。
実際に対象地に行き物件を見ましたが、やっぱりアスコットの裏手という感じで、やや視認性は劣ります。
６階まで駐車場となっています。フィリピンの場合、低層階に駐車場を設けるオフィスビルを多く見かけます。
なお、最近はフィリピンにおいても付置義務駐車場が施行されており、商業地域における小規模地において１階の土地を泣く泣く駐車場とせざるを得ないケースが増えつつあります。
間取りはセンターコア型でEVが８台設置してあり、天井高は２．７mです
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ところでなぜこの物件を取り上げたかと申しますと、新聞に利回りに関するヒントが載っていたからです。
まずは建設費ですが、２１階建てで賃貸可能面積が、２９，６２８㎡（約８，９６２坪）です。賃貸可能面積を７０％とすると、延床面積は４２，３２５㎡（約１２，８０３坪）となります。
建設費用は、１６億ペソということは、現在ですと、３３.６億円となります。
ということは、想定建築費は３７，８０２ペソ/㎡、坪２６万円と導き出されます。
日本のこのクラスのオフィスビルであれば、坪１００万円程度かと思いますので、約1/4ということになります。
続いて収益ですが、本物件の竣工時において既に７５％稼働しているとの事で、１階のショールームにはプジョーが入るようです。
満室想定時の収入は、５億ペソ（約１０億５千万円）ですので、賃貸可能面積で割ると
平米単価は１，４０６ペソ（坪９，７６０円）となりますので、概ねマーケット水準かと感じます。
主なテナントはIT関連と書いてあります。
なお、この新聞記事には土地価格が記載されておりませんので自ら試算する必要があります。
面積については、グーグルマップより概算測定しますと約３，３００㎡（９９８坪）です。
価格はというと、Lee Chiuのレポートによると２０１７年末時点のBGC最高価格が１２０万ペソなので、これを採用すると土地価格は３９億６千万ペソとなります。
この前提でグロス利回りはどうなるかというと、
９．０％
想定ネット利回り
６．４％（稼働率９５%、経費率２５％想定）
なお想定した土地価格が安い可能性がありますので、利回りは参考程度として頂ければと思います。
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代表取締役 仲田 一成 （なかた かずなり）