フィリピン_The RESIDENCES BGC

今回ご紹介する物件は

The RESIDENCES at BGC

です。

現在、私のGarden Towers向け家具を探しをいるのですが、外から家具が見えたので気になり入ろうとしたところまだオープン前であることが判明したのですが、当建物エントランスにコンドミニアムの販売員に話を掛けられ今回紹介するコンドミニアムの内見をしました。

場所は、SM AURAの裏手に位置しており１回にスバルが入っています。

いつも当建物前は通ってはいるのですが、用事が無いので立ち寄ることが無く気にしていませんでした。

実は、当コンドミニアム屋上は居住者以外も利用可能なカフェとバーもあることが分かりました。

部屋について見ていきます。

本コンドミニアムは２７㎡～３６㎡が主流な面積帯で、ホテルとして運用する前提で内装・美装工事が施された状態での引き渡しとなります。

モデルルームで見た部屋は３２㎡のStudioタイプで、入り口横にバストイレが設けられ、簡易なキッチンとスースケース置き場もあり、完全なホテル仕様です。

なお、当部屋はSM AURA側に面しているのでビューは全くありませんでした。

ホテルとしての利用であれば、それ程気にならないとも言えます。

日本人投資家にとって、内装工事を心配することなく即座に運用できるのはメリットが高いと感じます。

２７㎡の部屋が６８５万ペソ（約１，６４４万円）、３２㎡で８０６万円ペソ（約１，９３４万円）と２５万ペソ/㎡で販売しています。

場所・家具付きであり、BGCでは希少なホテルとして公式に運用できるのであれば、魅力的かとも感じました。

当コンドミニアムの公式サイト（こちらを参照）を見ると、３０％の割引後で４，０００ペソが最安値であると考えられます。

稼働率を５０％と試算すると

４，０００ペソ×３０日×５０％＝６０，０００ペソ/月×１２カ月＝７２０，０００ペソ

グロス利回りは、３２㎡の部屋で８.９％と正直悪くないと思います。

仮に稼働率が３０％だとすると、３６，０００ペソ/月となりグロス利回りは５.３％です。

この月３６，０００ペソですと、通常賃貸と変わらない水準となりますので、経費率の差を考えますと稼働率５０％以下であれば、通常賃貸という選択になると思います。

より小さい２７㎡の部屋で１日当たり３，５００ペソ取れるとすると、５０％稼働でグロス利回りが９.２％となりますので、こちらを取るのも投資選択としては良いと感じます。

竣工から年数が経っていることからも、残り戸数も減ってきているとの事です。

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