前回Colliersのレポート（参照）で報告しました通り、マニラコンドミニアム市況は底が見えつつありますが、依然として「買い手」優位な市況であり、コロナ前では考えられない価格で販売している物件が見られますので中長期的な目線の投資家にとっては絶好の買い時到来と言えます！

 

再開発が進むアルカサウス：Arca Southの物件を紹介します。

・物件名：

THE VERANDA

・所在地：

・価格：４００万ペソ（約１，０６０万円）＊５百万ペソから値下げ！

（＊キャピタルゲイン税を含め、取得費用は全て買主負担）

・単価：１２．９万ペソ/㎡　（約１１３万円/坪）

*２０１５年当時のプレビルド販売価格は４５０万ペソ前後でしたので、取得価格を下回る・損切り案件であると考えられます！

・面積：３１㎡（９．３７坪）

・間取り：Studio（ワンルーム）

・階数：１２階

・家具家電：無し

・築年数：６年（２０１９年築）

・ディベロッパー：ALVEO（アヤラグループ）

現所有者は引渡し以降、一度も使わずそのままの状態で販売。

 

なお、フィリピンの税務署（BIR）はコロナ禍後のコンドミニアム価格下落の実勢を反映することなく、固定資産税評価額を上げており、実際の取引価格と固定資産税評価額との乖離が大きくなっています。

このVERANDAについても、固定資産税評価額単価は２７８，０００ペソ/㎡と以前の１８万ペソから５０％以上も上げています（なおこの単価はTwo SERENDRAの最も新しいSEQUOIAタワー（２６.５万ペソ/㎡）よりも高いです。税務署は過去の取引事例から試算しているとの事ですが、採用した取引データ等は開示されていません）。

 

・想定グロス利回り：６.０％ （家賃：２０，０００ペソ（６４５ペソ/㎡）で想定　家具家電設置後）

*VERANDAはAirbnbが認められていませんので、通常賃貸に限られます。

 

・写真

コーナー住戸であることから、形状が特徴的でありキッチンが広く設けられているため、リビングルームがその分小さく感じます。日常的に料理を好む人・賃借人に向いていると言えます。また浴室もStudioタイプとしては広いスペースとなっています。

 

・物件評価：

VERANDAは、Archa SouthにあるアヤラグループのALVEOが手掛けた物件であり、ブランド力を活かした需要がある物件と言えます。

Archa Southについて、中心となるAyala Malls Arca Southが２０２５年１２月にオープン予定でしたが、現状の工事進捗を見ますと実際にテナントがオープンするにはあと１年は掛かるのではないかと感じました。

その他Landers Superstore ARCA Southはオープンしていましたので、日常の食料品の買い物は出来ます。

街並み・道路は整備が進んでいますが、周辺にも同様な街はありますのでArcha Southのアドバンテージ・利点・ユニークさを発揮できるかが評価の分かれ目となるのではないかと感じています。

なお、MetroManila地下鉄が当Archa Southに出来る可能性がありますが、現時点で確定した情報はありません。また実現するとしても２０４０年代頃になるのではないかと思います。

 

投資戦略としては、通常賃貸で収益を確保しつつ街の発展＆不動産市況の回復のタイミングで売却するという戦略が良いのではないかと思います。

 

本物件にご興味がございましたら、お知らせください。

 

KAKEHASHI Rea Estate

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