公官庁が集まる街であるケソン市の駅近物件で、高利回りが期待できるアパート(民泊案件)を紹介します。
ケソン市にてここまで安いアパートは希少であり、物件の収益アップサイドが見込めまた将来的な土地価格上昇も期待できるの案件であると思います。
物件概要
何を勘違いしたか、物件管理人が黄緑色にペイントしてしまいました。それもあり、物件のイメージを悪くし、価格を安くさせる要因になっているという意味では購入者にはプラスに働いています。
(かつての外観)
地図
立地条件/環境
LRT2号線の「Katipuna」駅より徒歩8分、Cubao駅の隣りの「Anonas」駅より徒歩9分と駅近物件です。ローカルの人は、クバオ駅からジープニーに乗りAurora Chapel前で降りるというのが主流だと思います。
地図でもわかる通り、周辺には大学・専門学校等が集積していますので(後ほど説明します)学生の寮としての賃貸運営も可能と思います。
以上のことから、広域的な立地条件としては交通利便性に優れた場所であり、学生が多く住む準都心の住宅街と言えます。
なお、本物件の弱みは通り1本入った突き当り道路に面している点です。また当道路の幅員が約2mですので、更にその狭さを感じます。
一方で、住宅地としてはフィリピンのけたたましいクラクションの道路を避けられ、閑静な住宅環境が確保できるとも言えます。
建物/部屋
元々はオーナー(現在はカナダ在住)の邸宅として使用していたものを、現在は日貸し・週貸し・月貸しにて運営しています。
料金は、1泊あたりが標準で1週間・1か月を前払いとするとそれぞれ12%・17%割引しています。
部屋数は1Fに12室(101と102は現況併合)、2Fに15室の合計27室と多いですが、トイレ・シャワーは室内になく、ベッドと簡易な机が置いてあるだけの4㎡~8㎡程度の部屋です。
したがって、共用のシャワー室・トイレが各階に設けられています。
AとBは部屋の広さの違いで、その他エアコンの有無により料金体系が異なります。エアコン付きになると急に高くなります。
(黄緑色のペイントが残念でなりません)
建物は築30年超であり経年劣化は否めませんが、元々使われていた床材・一部の壁等は良質なものであることが分かります。なおオーナーが建物への追加投資(修繕等)をしていないことから、化粧直し等の改修工事を行うことでアップサイドの絵が描ける物件であると感じます。
この建物はオーナーのかつての住居と説明しましたが、そのメインのダイニングルームと寝室は現在管理している家族が住み込みで使っています。
フィリピンでは、このような住み込みで部屋の管理等を行っているケースが非常に多いですが、家族(本件の場合8人くらい)全員がいる必要はなく、このダイニングルームと2階の寝室が現在収益を生み出しておらずアップサイドとして残されています。
写真の家具調度品から分かる通り、良質なものが残っておりまた本部屋がこの建物の中で最も贅沢な空間となっています。
バリューアッププランとしては、当部屋を宿泊者が自由に使えるキッチン・リビングダイニングとして付加価値施設とするとの2階のオーナー部屋も貸し出すことで想定しています。
価格&利回り
以上を基に想定収支表を作成していきます。
ヒアリングによると、現状の月次売上は10万ペソ程度との事です。つまり1部屋当たり4,000ペソ以下の売上げということです。
なおコロナ禍前は良好な稼働であり、売上も20万ペソを超えていたとの説明でした。
この月次売上がどの程度の稼働率と割引率(前払いの宿泊者割合)なのかをテーブルにしてみます。
おそらく現状の稼働率は25%程度であることが推測できます。
なお、コロナ禍前の売上げというのは、稼働率が50%~60%程度あったものと推測できます。
現状の広告方法は、フィリピン人大好きなFacebook(当リンク)のみのようです。
(Airbnbでは見つけることが出来ませんでした。)
したがって、稼働率を上げる余地も容易に想像できます。
また、学生街に位置していることから1部屋当たり3,000ペソ~7,000ペソで通常賃貸した場合でも、14万ペソ/月に到達しますので、本代替プランでも利回りの確保が可能と言えます。
なお、合併した101号室と102号室は高齢の女性が5年以上賃借しているのですが、当該賃料は19,000ペソ/月です。
続いて本売却価格とグロス利回りをテーブルにしたものが下の図です。
(オーナーの部屋を1,000ペソ/日賃貸することも含めています)
コロナ前の水準(20万ペソ/月)に達成するだけで、グロス利回り15%程度に達成可能です。
取得時に内装設備等を中心とした改修工事(ペイントのやり直しも含む)を施すことで、稼働率の上昇のみならず客室単価の増加も期待できると考えています。
最後に出口戦略としては、5年~10年の高賃料収入を満喫した後、
・収益物件として売却
・タウンハウスの開発素地として不動産開発業者へ売却
が考えられますが、資金調達が出来るのであれば再度3階建てのアパートを建設して持ち続けるというのも面白いと思います。
フィリピンは、土地価格の上昇が大きく期待できるフィリピンでは長期投資の方が土地価格増加の恩恵を受けられますので、末永く持つ方が得策であると考えています。
投資家様へ
今回、金額が大きくありませんので1名の投資家様に保有頂いてもよろしいかとは思いますが、
1口:100万円
にて、形式的には出資持分として複数の投資家様に保有頂く形で考えています。
本案内の記事をご覧になり、フィリピンに少額の金額で投資が出来、また将来的な土地価格上昇のアップサイドも楽しみにしたい投資家様がいらっしゃいましたら、お問い合わせ頂ければと思います。
KAKEHASHI REAL ESTATE
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(折り返しお電話させて頂きます。)
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