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(過去記事_2015/12)国際コンドミニアム価格&賃料比較

      2016/07/24

日本のマンション価格が高騰していることは皆さんも感じているのではないでしょうか。
最近のニュースでも東京の新築マンションの平均販売価格が6,000万円になったとの報道があったかと思います。
あの数字は、高いマンションの販売があれば平均価格を大幅に上昇させるので、一過性のものですが、はやり年間ベースでも価格が高騰しているのは事実です。既に購入者が様子見に入っているとの話も聞きます。
同様に、世界的な金余りの影響からフィリピンのコンドミニアム価格も上昇しています!
では実際にフィリピンのコンドミニアム価格が日本、世界の先進国、東南アジア諸国と比べてどのくらいなのか知りたくなったので、調べてみました。

採用したデータは不動産研究所より公表されているデータに基づいています。

まずは2015年10月時点における東京・アジア諸国・NY・ロンドンの高級コンドミニアムの価格を見て見ます。
各調査時期の東京元麻布の新築コンドミニアム価格を100とした場合の、各都市の比率となっています。具体的に東京元麻布の分譲価格がいくらとなっているのかについては非開示との事です。201601111057284e8


仮に東京元麻布の坪単価が600万円/坪としたら各都市の水準がどの程度となっているか解り易く、数字を入れてみたのが下記のグラフです。
香港・台北の価格はバブルではないかと思います。ロンドンに至っては坪2,000万円というのは驚きを通り越しています。100㎡で6億円です!
フィリピンの高級コンドミニアムは170万円~200万円/坪程度ですので、「30」でクアラルンプール程度かと考えられます。
台北がバブルか否かについては、後ほど利回り(収益価格)から検証したいと思います。20160111105734741

また5年前の2010年10月との比較における増減率も示されています。東京の不動産価格上昇が叫ばれておりますが、バブルと言えるほどの上昇には至っていないようです。もっと上がってほしいです。
なお、シートを見てご認識の通り、NY・ロンドンは1.5倍以上上昇しています。

次に賃料比較です。
シートの見方は価格と同じで、各調査時点における元麻布との比較です。20160111105729ab0

ここで鋭い皆さんはお気づきかと思いますが、先ほど注目した台北ですが、価格については東京以上でしたが、賃料については東京以下となっています。つまり、利回りが非常に低いのではないかと推測されます。

賃料についても価格同様、具体的な賃料単価の開示がないので、坪単価@23,000円を前提とした100㎡のコンドミニアムの賃料を計算したものが下記のグラフです。201601111057311b0
フィリピンの賃料は25~30万円程度ですので、クアラルンプールと同水準です。

今まで見てきた価格と賃料を基にしたグロス利回り(年間賃料/価格)を作成したものが下記です。201601111057320a1

東京のグロス利回り:4.6%という数字から判断して、私のほうで想定した価格・利回り水準は大きく外れていないような気がします。
これを正としますと、一番利回りの低いのが台北で2.1%となります。
日本のバブル時代においても、コンドミニアムのグロス利回りは1%~2%だったと聞いていますので、台北の価格は利回りの観点からは、バブル状態かと思います。
なお、価格が非常に高かったロンドンですが賃料も同様に非常に高いので利回りにおいては東京よりも高い利回りとなっています。

最後に今回の調査対象に含まれていないフィリピンですが、グロス利回りは8.0%前後ではないかと思います。
しかし、現在販売されています分譲単価@200,000ペソ/㎡を前提にしますと6.0%程度まで下がってしまいます。フィリピンの経済雑誌でも今後のコンドミニアムの大量供給に伴い、空室率の上昇→賃料の減少が予測されています。
従いまして、今度のフィリピン不動産投資においては、コンドミニアムの立地する地域の再開発に価値の上昇が期待できる街を選別する等のミクロとしての投資戦略が必要かと思いますので、ご用命の場合はご連絡いただければ幸いです。
(*外国人が区分所有権を取得することを解禁したベトナムですが、グロス利回りは10%を超えています。まさに黎明期のフィリピン不動産のような気がしますので、今後ベトナム不動産についても注目してきたいと考えています。出来れば今年中に現地の風を感じに行きたいと思います)

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