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(過去記事_2015/7)Shore Residences その2

      2016/07/24

前回のShore Residenceですが、なぜ検討しているか、投資魅力は何かについて記載したいと思います。

①湾岸地域であること。つまり、旧来からの古い街並み、狭小住宅等が無いので区画整然とした街づくり・道路計画が可能であり、学校・公園等の公共施設並びにマンション・ショッピングモール・コンサート会場等も設置が可能となります。これは日本も同じかと思います。下の航空写真を見ていただければ、私の言わんとすることが非常にわかりやすいかと思います。20150706215855013
赤丸で囲んだところがShore Residencesです。赤線を引いた西側が埋め立てられた湾岸地域で東側が旧来の街となっています。
川がある所を水色で囲んだのですが、川のふち(へり)は国有地となっております(日本もそうです)ので、ここに家を建てても私人からは何も言われませんので、土地を買えない人たちはこの川べりに勝手に家を建てます。従って、川沿いは治安が悪くなりがちです(一方で航空写真右側にある高級住宅街は、街自体がゲートで閉ざされており勝手に立ち入ることは出来ません。安全はお金で買わなければならない国です)。

②地下鉄の建設計画があり、湾岸地域とMakati、Bonifacioまで将来電車で行ける可能性が高いこと。

http://philnews.ph/2015/02/27/philippines-first-subway-project-to-roll-out-bidding-terms-in-2015/

現在予定されている路線図を添付します。2015070510584172a

ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、フィリピンの道路渋滞も大変ひどい状況です。この湾岸地域と経済の中心地であるMakatiまでは道路距離で7Km弱(池袋~原宿)しかありませんが、通勤時間帯は予想がつかないくらいの時間になるかと思います。
当該地下鉄が出来れば、Makati、Bonifacioに通勤する人の旺盛なマンション売買需要・賃貸需要が予想できます。
現時点ではどうなるか、またいつ完成を目指しているか確定したことはありませんが、地下鉄ではなくとも何らかの鉄道等は建設されそうな雰囲気です。

③湾岸地域は今後も国・地元自治体が中心となり、積極的な街づくりが予定されており、その実現可能性が高いこと。
実際上の航空写真ですと更地となっているところは、事務所ビル・ホテル・マンションが次々と建てられています。私も写真中央部分にあるTune Hotelsに泊まったのですが、隣は事務所ビル・その隣りはフォードのカーディーラーとなっていました。またその南側はCity Of Dreamと呼ばれるカジノ施設が既にオープンしています。
DSC02296写真は2015年5月に行った時のものです。まだまだ更地が広がっていますが、開発計画はすでに決まっているようです。Entertainment-City-Manila-Map-e1363883946758

以上のことから、湾岸地域でStudioタイプないし1Rタイプであれば、シングルからの需要は現在も将来においてはさらに高まるものと思いますので、「買い」ではないかと考えています。
一方、ファミリータイプは外国人駐在員向けになるかと思いますが、彼らが住むには治安等の生活基盤が安定しておりませんので、その需要は考えられないと思います。一部裕福な地元フィリピン人が住んでいるようですが、その人数は限られていると思いますし、当該ファミリーはローンを借りて買うことができますので、賃貸需要はほとんどないのではないかと思います。

さて、本物件ですが売主より19階の最上階の24.1㎡の1ベッドルームを紹介されました。
●価格:2,972,000ペソ(8,024千円 *2.7円計算) 単価:123,320ペソ/㎡(1,100千円/坪)
坪110万円と言ったら、東京都心の1/3でしょうか。平均所得比で考えると、かなりの高値です。
なお、物件価格が3百万ペソを下回っているので、VAT(Value Added Tax、付加価値税)12%がかかりません。これは利回り計算上、非常にプラスとなります。
●方位:東向き(海向きではない)
本物件の場合、建物内側にプール等の設備があるので内側向きの価格が割高に設定されています。
●階数:19階 最上階(ペントハウス)
●支払方法:頭金20%(約171万円)を48か月(4年)かけて支払い、竣工時に残りの80%の支払い。
竣工時の80%について、外国人でもフィリピンで銀行口座を開けばローン調達が可能であるといってました。

自己資本が少なくて済み、投資効率の優れる案件であると思いっています。検討していたのが6月末だったのですが、7月1日よりやや価格を上げる予定であり、その週の日曜日までに決断すれば価格据え置きで良いと言われたのですが、不動産は自ら現地を調査して、周辺の雰囲気を確認するというのが私の投資ポリシーなので、検討中ということで一旦ストップしています。
(周辺のMall of Asiaには行っているのですが、やはり現地を見たいです)
秋口あたりで現地に行きたいと考えています。
もし、一緒に投資したい、あるいは一緒に現地に行ってみたい方がいらっしゃいましたら、気軽にお問い合わせください。
また売主エージェントから有益な情報を頂いていますので、共有させて頂きます。
本物件のある湾岸地域で他のディベロッパーのマンション販売価格の変遷について、ヒアリングできました。201507121004044de

2006年に68,000ペソ/㎡(607千円/坪、24.1㎡で442万円)でしたが、今年は155,000ペソ/㎡(1,383千円/坪、24.1㎡で1,089万円)まで急上昇しています。単価の倍率をみますと、10年で2.28倍となっています。
今後はこのような増加は見込みづらいかとは思いますが、上記の通り地下鉄の開通・周辺の開発等で利便性が高まる湾岸地域は、買っておいてもよい気がします。

なお取得目的は40%が自己使用、60%が投資用でそのうち大多数が賃貸マンションではなくホテルとして3日、1週間単位で貸すことを考えているようです。また私が望めば、売主エージェントに当該ホテル運営を委託できるとの事です。
宿泊料としては2,500ペソ/日(6,750円)で、2,000ペソがオーナーに500ペソがオペレーターに行くとの事です。実際、湾岸地域のホテルを検察するとマンションをホテルとして貸している部屋が出てきますので、フィリピンでは一般的なのかもしれません。
(最近東京・大阪でビジネスホテルが取りづらくなってきており、客室単価も上昇していますのでAirbnbが流行りそうです。)

湾岸地域のマンション投資に興味をお持ちでしたら、ご連絡ください。一緒に検討を進めましょう。

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