*

(過去記事_2015/8)Park Teraces 竣工

      2016/07/24

アヤラランドプレミアがMakatiの中心地で開発を進めるPark Terraces 1が竣工を迎え、売却&賃貸物件が出てきました。Makatiでも1番と言われる好立地かつ超高層マンションかつ最高ディベロッパーという組み合わせなので、最新の売買&賃貸市場を把握するには打って付けだと思いましたので、募集事例を集めてみました。
(私も2013年に売主担当者に販売物件があるか聞いてみましたが、完売との事でした。問い合わせが多いとおっしゃてました。)
まずは、物件のについて
簡単に説明したいと思います。
●物件名:Park Teraces
1号棟から3号棟まであり、2015年の5月に下記写真の手前側の1号棟が竣工しています。

Park teraces outlook
2013年12月の時の写真です。躯体工事は完了しており、窓等の設備関連の設置をしているようでした。DSC01419_convert_20150823102326

手前にあるのはジープニー等のバスターミナルを併設した自走式駐車場で暫定利用のようです。この土地も将来的にはマンションになるのではないかと思います。

2015年4月の写真です。

DSC02130_convert_20150428084226
写真に収めるのが難しい程の48階建ての超高層マンションです。
●場所:Makatiの中心地であるGreen Beltの南側に立地しています。
Park teraces map地図をご覧になれば、本物件の立地の良さがお分かりになるかと思います。すべて必要なものが徒歩圏に位置しています。

●当時の販売価格 *為替が急激に円高となっておりますが、2.7円/ペソで計算しています。
・販売時期:2010年2月頃
・価格帯
①Studio 37-43㎡: PhP 4.6- 5.7 M(1,242万円~1,539万円) 124千ペソ/㎡(111万円/坪)
② 1-bedroom 64-75㎡ PhP 9.0-11.0 M (2,430万円~2,970万円) 140千ペソ/㎡(126万円/坪)
③ 2BR 103-110㎡ PhP13-14M (3,510万円~3,780万円) 126千ペソ/㎡(113万円/坪)
・竣工:2015年
さて、ここからが本日のメインである現在募集中の売却・賃貸情報です。
現在の売却希望価格はおいくらとご想像でしょうか?
横ばいの1.0倍?、1.25倍?、1.5倍?、あるいは2.0倍まで伸びているでしょうか。
集めた7戸の事例をグラフにまとめてみたのが下のものです。Park teraces sales

結果を申し上げますと平均単価は245千ペソ/㎡(219万円/坪)で、販売時の1.8倍となっています。皆さんの予想は当たっていましたか?当時の円ペソの為替レート(1円=1.93)も考慮すると2.5倍です。
ちなみにこの245千ペソ/㎡は現在AYALALAND Premierで販売中のマンションとほぼ同じ水準です。

これがフィリピン不動産投資の醍醐味だと思います。売買契約を締結してから、一切の手間が掛けることなく市場が値段を上げてくれるのですから。もちろん結果から言うのは簡単ですが、2010年当時のフィリピンに投資をしようと考え、実際に投資まで踏み切れた日本人はそう多くないかと思います。

なお上記は募集事例なので、実際に成約したマーケット価格は推定となってしまいますが、大まかな数字感はつかめるものと思います。
特徴としては面積にかかわらず、大きく単価が変わらない点が挙げられます。一般的なサラリーマンが買う実需のマンションですと、当然所得による価格の制限があるので、総額の張る物件の単価は下がる傾向がありますが、本物件は必死に頭金を借りて長期の住宅ローンで返済するような一般フィリピン人の買えるマンションではないことがその理由かと思います。

次に利回りですが、賃料平均単価は1,254ペソ/㎡(11,000円/坪)です。円ベースで200,000円/月を超えてます。
フィリピンNo1ともいえる好立地かつ高級物件ですので、マーケット賃料であれば苦労なく賃借人は見つけられるものと思われます。あるいはホテルとして貸した方がより高い収入を得られるのでないかとも思いいます。

75㎡の住宅を例に利回りを計算しますと、
価格は5,000万円
料は253,000円/月
なのでグロス利回りは6.14%となります。
新興国の不動産投資利回りとしては魅力的ではないです。
つまり、現在販売中に物件を買って賃貸に出しても低利回りとなってしまいます。
(中長期的には価格より遅行する賃料も上がってきますので、利回りは改善します)

なお、見方を変えて2010年に取得した人のグロス利回りは11.4%、ネット利回りで9%程度です。
まさに先行者利益と言えると思います。
売っても良し、貸しても良しという優良物件に建設期間中に、マーケットが勝手に育ててくれるのです。

新興国の不動産投資妙味の高い期間というには限られており、フィリピンについてはまさに今がその期間でないかと思っています。
マレーシアが非常に良い例かと思いますが、あと数年経ちフィリピン不動産への投資が頻繁に雑誌に取り合えられるようになり、多数の(日本人)投資家が買い漁るようになると、優良物件の枯渇びに外国人投資家への投資規制等が行われると思います。
つまりそれは価格の高騰を意味します。このタイミングで買うことは高値掴みとなるのです。一方で先行者には絶好の売却期間となります。
皆さんも、是非とも先行者利益を得てもらいたいと考えています。

当然、フィリピンという新興国への不動産投資は、フィリピン大統領の国策、外国からの政治的・経済的影響を大きく受けるため、その変動率は非常に高いのは事実です。しかしそのリスクを上回るリターンを得られることが魅力だと思います。
新興国の中でもフィリピンは、日本からの距離が近く非常時に駆けつける事ができる距離であること、親日国であること、人口の多さ、その若い人口構成等を考慮すると、発展余地の非常に高い国であることがご理解いただけるかと思います。

Park Teracesのような先行者利益を得たいとお考えのお客様がいらっしゃいましたら、ご遠慮なくお問い合わせ頂ければ幸いです。

 - フィリピン不動産