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Novotel Suites Manila (ホテル投資案件)

      2016/07/31

Airbnbで宿泊したGramercy ResidenceはCentury Propertyというフィリピンの不動産ディベロッパーが開発しており、そのコンドミニアム並びにトランプタワーの足元にはフィリピン不動産開発では欠かすことのできないショッピングモール(Century City Mall)があります。モールがあるということは、コンドミニアムを販売する事務所もあるので、立ち寄ってみました。

2016年5月現在、Century Propertyではホテルのオーナシップ、利用権の販売を行っていました。

プロジェクト名:Nobotel Suites Manila HP:Novotel Suites Manila

パンフレット表紙

image (1)パンフレット裏表紙

image (2)

Novotelというホテルはヨーロッパを中心に展開するアコーグループのホテルで、このNovotelは中位ランクに位置します。ご存知の方も多いかと思いますが、銀座のメルキュールホテルは同じアコーグループです。

本プロジェクトのメリットは、ホテルのオペレーターがアコーで決まっていることから、購入者自らがリーシングをしたり、維持管理をする必要はなく、共有持分に応じたホテル売上収入(配当)が自動的に入ってきますので、テナントが決まらず不安な日々を過ごさなければならないという心配は不要です。

ではデメリットは何かというと、本プロジェクトはホテル売上に100%連動して配当(ホテル売上)されるので、稼働率が低ければ配当は少なくなります。また自分一人の努力により収益(配当)が改善できる代物ではございません。

現時点では建物が建ち上がって稼働していませんので、売主想定の配当予想表を頂きましたので、情報共有させて頂きます。

まず、販売価格は約217万ペソです(日本円で約471万円)です。これを竣工の2019年9月までに支払う場合、月々96,500円の支払いとなります。これを支払うと、Studioタイプ:32㎡の部屋の8㎡相当の持分が与えられます。

なおホテル全体の客室数は98室、延ホテル面積は6,036㎡(1部屋平均:61.5㎡)です。

いよいよ、本ホテルの肝である客室単価と稼働率の想定です。

まず平均客室単価は8,000ペソ/日です(17,360円/日)。

どうですかね? 平均61.5㎡と広めのゆったりとした客室でしょう。ツイン(2人)利用であれば8,680円/人です。

次に稼働率は、65%となっていました。やや保守的な感じがしますがどうでしょうか。

この客室単価と稼働率を掛けたホテル売上の40%から源泉税5%を引いた金額がオーナー全体への配当額となります。

つまりホテルオペレーター側は、最低賃料保証はなく売上連動型で賃料を支払すればよいので、リスクが低くブランド展開ができることから、今回のスキームはホテルオペレーター優位な条件となっていることがお分かりかと思います。

以上の計算の結果、217万ペソの8㎡相当に対する配当はというと、83,647.44ペソ(181,515円)で利回りは、

3.85%

です。いくら手間が掛からないとはいえ、低すぎではないでしょうか?

いや、上記利回りは保守的な客室単価・稼働率に基づいているから最低限の利回りで実際はもっと良いのではと考える人もいるかもしれません。が、私自身としては、現時点ではむしろ達成が難しい水準ではないかと考えています。

理由は言うまでもなく立地です。皆さんも同じかと思いますが、ホテルを選ぶ時に最も重視するのは立地条件です。

物件立地をGoogle Mapで確認してみます。

map novotel hotel

マカティからは当然歩けません。また手前の川はHPのイメージのような綺麗な川ではなく、正直近づきたくない部類の川です。

もしかしたら、ロックウェルの良いイメージを売りにしているかもしれません。

下の写真の川を挟んで左側が本物件です。右側がロックウェルです。

EXIF_HDL_ID_1

マカティの中心部の5スターホテルでも2万円程度で泊まれることを考えると、この立地・ホテルグレードで17,000円というのは高い部類に入るのではないかと思います。

Agoda  Hotel

あるいはホテルでほぼ過ごすので立地条件は最優先ではない人もいるかと思いますが、今回のNovotelは5スターホテルではありませんので多くは期待できませんので、アップサイドの夢を見るのは厳しいかと感じています。

 

今後も気になる物件を記載していきたいと思いますので、ご愛読をお願いします。

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