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150 Newport Boulevard (Megaworld)

      2016/07/31

今回紹介するのはマニラ国際空港ターミナル3の横に建つメガワールドが開発したコンドミニアムです。

なぜこの物件を紹介するかというと、フィリピンの友人でAlveoの元担当者がイチオシであるからです。私が現在検討しているCubaoの物件ではなく、こちらの物件を買うべきだと言います。理由等は後ほど記載しますので、まずは「立地」を見てみましょう。

map of Newport

セブパシフィック航空・LCC航空が飛び立つターミナル3より道路を1本挟んだ向かい側に建つ、空港アクセスに優れる物件です。距離的には歩いていけると思いますが、歩道等により実際に歩けるかが不明です。というのは、夕方等のラッシュアワーの時間帯を中心に空港からのタクシー待ちで長蛇の列となるのが常な為、30分待って実際にタクシーに乗っている時間は1分ということもあり得そうな気がするからです。


次に物件の紹介です。

ディベロッパーはメガワールドです。HPを見ますと、Newportという名称で対象物件を含み同じ並びの土地に5棟程度コンドミニアムを建設・建設中のようです。

150 Newport

紹介する物件は既に竣工済みです(というのは、私が公庫ローンでの購入を前提にしていることから、竣工済み物件を紹介してくれといったからです)。

新築未入居の部屋はStudioタイプの22.9㎡、約322万ペソ(140,611ペソ/㎡)、日本円で711万円(103万円/坪、為替2.21円/ペソで計算)です。

値段は安くない印象です。ちょっと前までであればマカティ、ボニファシオでもこの値段で買えた気がしますが、為替は円高となっているので日本円ベースだと変わらないかもしれません。

 

中古物件を見てみましょう。ZipMatch

情報がまとまっており、周辺物件の検索にも便利なZipMatchでは、中古物件(といっても誰も住んだことが無いかもしれません)が2,450,000ペソで売りに出ています。新築未入居に対して24%低い値段です。上記の322万ペソが俗にいうディベロッパーの価格であり、市場価格は2,450,000ペソ程度なのだと思います。つまり、新築未入居物件を買うと価値は24%落ちているのです。

唯一新築物件のほうが優れている点が物件価格の支払方法です。中古は当然一括決済が通常となりますが、この新築物件の場合、15%の頭金(107万円)を支払えば、入居ないしテナント貸しが可能です。つまり賃料収入で元本を返済することが可能ということです。しかもローンではないので金利は不要です。

 

次に賃貸市場ですが、賃貸募集はスケルトンの20,000ペソ/月から25,000ペソ/月が相場のようです。

グロス利回りはというと、中古物件に対して9.7%、新築未入居物件に対して7.5%となります。空港隣接という立地特性から、賃貸というよりAirbnbでの民泊が通常の利用方法になると思います。友人曰く、1,500~2,000ペソ/日取れる想定です。ホテルとして20日間/月稼働が期待できるのであれば、ネット利回りで通常賃貸収入を上回り、面白いかもしれないです。

最後に友人がなぜこの物件にポジティブかというと、

①カジノ・空港で働く比較的裕福な個人が賃借人となり、家賃支払い能力が高いこと(クバオ案件の場合は、3、4人でシェアする形となる)

②フィリピン人の所得上昇により海外旅行に行く人は増えていくと思われるとともにフィリピンの成長果実を取りに海外展開する企業等も増え、民泊としての需要増が気合出来ること

③スカイウェイ(Sky Way)が完成すれば、高速道路でオフィス中心地(CBD)へ交通アクセスが改善し、不動産価格上昇が期待できること

との事です。

 

皆さんなら、この物件とCubaoの物件ではどちらを購入されますか?本気で悩んでいます。

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