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セブホテル投資物件 South REEF その2

      2017/02/10

その1の記事では主に物件の位置、物件の概要並びに周辺競合ホテルの客室単価等を中心に書きましたが(詳細内容はその1を参照ください)、その2ではホテル収支から物件オーナーに支払われる賃料の検証を進めます。

その1で書いた通り本物件を購入した場合、Abaca Groupがホテルをマスターリース契約でオーナーから賃借します。

Abacaはそれをホテルとして販売して、ルームクリーニング費用・レストラン食材費・建物維持管理費・人件費等のホテル運営にかかわる費用を控除したホテル利益のうち、25%をオーナーに支払う契約を締結します。

つまり、ホテルオペレーターは利益の75%を貰えるということです。仮に自然災害等によりホテルの稼働が悪くホテル利益が0円の場合は、オーナーへの支払いは無いことになります。更に稼働率が悪く売上で経費が賄えない場合でも、オーナーへの支払いは0円で変わりませんが、これが続くようであればオペレーターは倒産するかもしれませんし、あるいは本ホテルのオペレーション契約を解除するかもしれません。

具体的に数字で検証してみましょう(セミナーに参加しても、なぜ7%の利回りとなるのか数字の理由の説明が無いので投資に際しては、具体的に数字を入れてみて検証することをオススメします)

34㎡の物件価格は約450万ペソ(約1,000万円)ですので、その利回りが7%とすると賃料として315,000ペソ/年、26,250ペソ/月(57,750円、2.2円計算)貰えることになります(リゾートホテルなので、シーズンによる差異は大きいかと思います)。

ホテルの収支は客室単価:6,000ペソ/日、 年平均稼働率:70%で運営し、経費等を控除した後のホテル収支の25%をオーナーに支払うとしています。

上記の単価・稼働率とすると年間ホテル売上は1,533,000ペソ/年です。

通常リゾートホテルの経費率は60%程度で、人件費がその多くを占めます。フィリピンの場合は、その人件費が安く済みますので経費率は優良ビジネスホテル並みの40%程度で抑えられるかもしれません。

仮に40%で抑えられた場合、ホテル運営利益(GOP)は919,800ペソ手残りとなります。

この919,800ペソのうちオーナーには25%支払われるので、約230,000ペソ貰えます。

 

利回りを計算すると、5.1%となりました。 あれ、7%無いですね。

例えば客室単価が8,000ペソとなれば7%のリターンを貰えますが、これはセブのホテルの中でも上位のクオリティ・設備等が必要でしょう。

*そもそもの話となりますが、ホテル運営利益(GOP)のうち、75%をオペレーターに支払うというのがおかしな話かと思います。ホテル売上に対して賃料を支払う形になっていれば、オペレーターは損失が発生しないように一生懸命営業努力をします。

しかし経費控除後のGOPに対して賃料を支払う形式にしてしまうと、ほぼノーリスクとなります。にも関わらずこのスキームではGOPの75%も貰えるのです。

 

一つ考えられるものとして、レストラン、その他売り上げも賃料支払いの元となるホテル売上に計上されるのであれば、数字は異なってきます。なお、このホテルオペレーターはレストランを得意としていますので、ホテル宿泊客のみではなく外部ビジターも取り込めるものと考えているのかもしれません。

レストラン等売り上げが含まれるかどうかは、セミナー主催会社へ問い合わせが必要かと思います。

 

以上を考察すると、個人的にはグロス4%~5%が現実的な利回りではないかと感じました。

皆様のご意見を伺えれば幸いです。

 - セブ, フィリピン不動産