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中古 フィリピンマンション検討 ⑥Seibu Tower (ボニファシオグローバルシティ)

   

Seibu Towerの紹介です。

本物件については、テナントが付いている1ベッドルームと広めの2ベッドルームを内覧しました。

東西方向についてはほぼ中心地に位置する本物件は、南側が公園となっているので南向きの住戸であればお見合いとなるリスクを避けられそうですが、北側西側は将来的な建物建築が予想されているので、注意が必要です。

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下の模型で左側にあるやや低層の建物がSeibu Towerです。

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ディベロッパーはFirst Global BYO Corporationです。日本の西武が開発したのではないかと思ったのですが、違うようです。建物は27階建となっています。

 

エントランスは2層吹き抜けとなっており、ゆったりとしたスペースが確保されています。ガラスウォールから南側にある緑が美しく手入れされた公園が眺められます。BGCの景色は、フィリピンにいる事を忘れさせます。dsc03035

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なお、本物件の低層階は店舗・事務所が入居しています。歯医者もありました。

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2Fにあるプールへのアクセスはその店舗事務所を通ってアクセスする形となっていました。で、そのプールですが、ご覧の通り屋根で覆われていることから寒々しい感じでした。実際、プールを利用している人はいなく、利用頻度は非常に低いものと思われます。本物件は敷地が狭いため、やむを得ずこのような造りとなってなっているものと考えられます。

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一方、ジムは窓から公園を眺める開放的な空間となっています。

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地下には自走式の駐車場があり、地下EVから部屋のある階までつながっているので、雨の日でも濡れる事なく週末の買い出し品を運び込めます。

 

なお、たまたまかもしれませんが内覧した居室のある階のEV付近並びに内廊下全体にファーストフードのあまり好ましくない臭いが籠っていました。フィリピンのコンドミニアムはほぼ内廊下の設計となっているため、他の物件も同様なのかもしれませんが、とても気になりました。

さて、今回内覧したユニットの1つ目が11階の2ベッドルーム、75㎡です。エアコンだけでその他家具等が設置されていないベアユニットでした。駐車場は1台ついてきます。

家具が無いことから住むことのイメージが付きにくいことがあるかとは思いますが、窓からの眺望、部屋の設備等突出したものが無いです。なお、75㎡のコンパクトサイズですが、Nanny(家政婦)用の狭いスペースとトイレがありました。Nanny roomを初めて見たのですが、その狭さに驚きました。おそらく5㎡くらいしかないかと思います。

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下の写真はNanny室の窓です。

dsc02995売り希望価格は、850万ペソ(113,000ペソ/㎡)(1,827万円、81万円/坪)と㎡単価は今回内覧したユニットでの最安値です。しかし、期待できる賃料も40,000ペソ(533ペソ/㎡)とこれも最安値なので、グロス利回りは5.6%と魅力が無いです。物件の印象通りと言った感じです。

購入したい係数は30/100という評価しました。

もう一つのユニットは27階の1ベッドルームで賃借人が付いている物件でした。フィリピンの場合、賃借人が住んでいたとしても物件の内覧が可能なようです。自分が賃借人でしたら、内覧に合わせて部屋に居なければならず、ある程度は綺麗に整理整頓しておく必要があるので非常に面倒かと思います。

日本の場合、借地借家法という法律があるため一度貸した部屋は一生返ってこないと言われるくらい賃借人に有利となっているため、オーナーの権利が弱いことが常識となっていますが、フィリピンの場合は、オーナーの権利がまだまだ有利な状況であるのだと思います。事実、高級コンドミニアムの場合、家賃は1年分の前払いが通常と言われるくらいです。が、今後も大量の新規供給が予定されていることを踏まえると、近い将来において賃借人優位なマーケットになっていくものと思われます。

さて、話を本題に戻しますと内覧したユニットには若い女性が1人で住んでいる模様でした。非常に綺麗に使っている事、高層階であることによる入り込む日差しによって部屋が明るかったこともあり、好印象でした。

(日本でも家賃が10万円を超える物件に1人で住める人は限られるかと思いますが、フィリピンでこのような物件に住める人は富裕層かと思います。)

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売却希望価格は、680万ペソ(136,000ペソ/㎡)(1,462万円、97万円/坪)です。想定される賃料は45,000ペソ(900ペソ/㎡)と単価としては非常に高いのですが、もしかしたら現在入居している賃借人の過去の高い家賃なのかもしれません。したがってグロス利回りは7.9%と今回内覧した物件で最も高い利回りを出しています。仮に家賃が40,000ペソ(800ペソ/㎡)だとグロス利回り7.1%なのでこれくらいがマーケットではないかもしれません。

 

ユニットとしては良いのですが、前述した共用部、特にプールの開放性が無いこと、添付事務所と建物を共有していることが改めて気になります。

購入したい係数は60/100という評価しました。

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)