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セレンドラ(Serendra)リーシング活動に向けて 賃貸マーケット

   

購入したセレンドラをルームクリーニングを行い、その後必要に応じて家具等を設置してから賃貸募集を開始予定ですが、事前に現在募集されている賃料相場を把握したいと思います。

成約事例情報は集められないので、インターネットで出ている募集事例を基に調べてみました。

 

募集サイトとしては、不動産に限らず何でも出ているOXLとZipmatchで検索しました。

OXL

Zipmatch

最安値として緊急賃貸募集の家具無し物件が44㎡で27,000ペソ(614ペソ/㎡)があり、高い物件としてデザイン性の高い40㎡で40,000ペソ(1,000ペソ/㎡)程度です。

主要な賃貸マーケットとしては44㎡で35,000ペソ(795ペソ/㎡)であることが解ります。

Serendraでも新たに供給があり、その他周辺地域でも引き続き物件の供給が続いている傾向を受け、賃貸市場は下がっているよ

うに思えます。

購入物件の利回り計算をする際に採用する賃料水準について、業者の言う1,000ペソ/㎡という基準は以前のものとして認識したほうがよろしいかと思います。

内装工事費を100万円単位でつぎ込めば1,000ペソ/㎡も行けるかもしれませんが、それでも増える賃料は5,000ペソ/月程度です。

従って、100万円の内装工事費を回収するのに必要な期間は、7年超となります。部屋の使い方の粗い傾向のある賃貸の場合は、7年経つ前に再度改修する必要があるかもしれません。

 

なお、先進国のように不動産の価格を収益価格で求めることが一般的である市場においては、内装工事費を掛けて高い賃料水準で賃貸できている場合は、当該高い賃料を前提とした収益価格で取引価格を決めるのでぜひともコストを掛けて内装工事費をすべきです。

例えば投資家の求めるGross利回りが7%とした場合、家賃が35,000ペソ/月の物件と40,000ペソ/月の物件の取引価格の差は約860,000ペソ(約200万円 レート:2.3ペソ/円)となるので初期投資を十分に回収できます。

しかし、フィリピンの場合は実需の需要が多いこともありますが、不動産価格は右肩上がりで上がっていくことを前提とした取引価格の基づく価格が主流なので、高い内装費用を掛けてもコスト倒れとなる可能性があります。

 

なお、今後の大量の新規供給で物件間の競争が激しくなることが想定されるので、賃貸付けを優位に進めるためにもある程度内装工事をオーナーでしないと、賃借人から内覧にも来てもらいない状況になるかもしれません。

 

以上、いろいろと想定はしているのですが百聞は一見に如かずというように、実際購入した物件のリーシング状況について随時アップデートしていきたいと思いますので、皆さんの投資戦略策定に当たり参考にしてもらえるよう、情報提供できればと思います。

 

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)