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セレンドラ リーシング報告_内装工事契約_0516

   

今回のフィリピン実査の主目的であったセレンドラの内装工事ですが、契約締結の運びとなりました。

前回の記事(詳細は内装工事見積書0502を参照ください)でお伝えした通り、全体の発注金額は330,000ペソ(約75万円)となりました。

当初不要と考えていたペイント(色塗り)ですが、本ユニットは元々グリーンを基調としたテイストとして壁・天井が塗られており、それに合わせてロールカーテン並びにソファーも緑となっていました。

写真でも全体的にグリーンな感じが分かるかと思います。

P1000917

今回の内装の造作、ベッド、サイドテーブルは木目調のものを選択しましたので、現在のグリーンの色合いとは調和しないことは明らかなので、白を基調とした色合いで再度ペンキ塗りをお願いすることにしました。

こちらが採用した木目パネルです。私の好きなブラックウォールナットにイメージの誓い一番上の「SF990」を選びました。

P1000960

またソファー、ベッドのヘッドボードを飾る生地は写真左下の濃いベージュの落ち着いた色合いを選択しました。賃貸用ですので、汚れが目立たないという利点も考えています。

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なお、未受領であったダイニングテーブルを兼ねたTVラック&収納家具のイメージを頂いています。

これ、なかなかお洒落な気がします! 不足していた収納スペースも確保できるのが良いです。

Dining table

改めてレイアウト図を見てみましょう。

上記のダイニングテーブル兼TVラックが今ある鏡付きの収納家具の横まで、大きく占めますのでインパクトは大きいです。layout

また、今ある鏡を兼ねた仕切り壁は取っ払い、大きな1ルームとなります。

ベッドはクイーンズのものが入ります。

P1000906

最後に、本工事期間は45日の予定です。工事を行うに際しては、セレンドラの管理組合の事前承認が必要となります。

今回の支払い方法は、着手金として30%(99,000ペソ)、完成時に残りの70%(231,000ペソ)で合意し、銀行小切手で支払うことで合意しました。

5月2週目からの工事となりますので、完了は7月上旬頃でしょう。その後TV、洗濯機を購入・設置して、再度リーシング活動を本格化したいと思います。

願わくは、40,000ペソ、なんとか35,000ペソ(79,000円、5,900円/坪)を目指したいです。

35,000ペソで貸せると、利回りは

35,000ペソ×12ヶ月/(取得価格6百万ペソ+内装工事費330千ペソ+家具代等100千ペソ)

=グロス6.5%

もしお洒落な内装となり、上手く40,000ペソで貸せたとすると、

グロス利回り:7.5%

となります。

今後も高級マンションの大量供給が予想されているので、フィリピンのインフレ率(3%程度)に連動して、賃料上昇が進むとは考えにくいですが、長期的には賃料の上昇も起きるでしょうから、上記以上の利回りとなる可能性も秘めています。

(日本の場合、賃貸マンションの賃料が下がることはあるが、上がることは無いという環境に20年以上浸っているのでインフレ連動で賃料が上昇するという認識は薄いと思いますが、世界の不動産賃貸市場としては、インフレに合わせて賃料が上昇するという条項が入っていることが通常のようです)

ですので、フィリピンのようなインフレする国の不動産はキャピタル(元本)と賃料の両方が上昇するので、その国の富める者は不動産を保有するのでしょう。

フィリピン不動産投資にご興味をお持ちの方がいらっしゃいましたら、お知らせください。

今から取得するのであれば、中古物件を検討したほうがよろしいかと思いますので、お勧めの中古物件をご紹介できればと思います。現地調査にも同行可能です。ご連絡をお待ち申し上げています。

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)