*

セレンドラ_リーシング報告_20171009

      2017/10/10

先週末の9月28日(木)から10月1日(日)にフィリピン調査に行って来ました。

現地フィリピンは雨期の終わり頃の天候といった感じで、気温は30度程度で日中はやや汗ばむ陽気で時折激しい雨も降ったりしますが、夜はやや涼しくなり過ごしやすい感じでした。10月以降からは乾季に移行して更に過ごしやすい気候となりそうです。

さて今回の渡比では

①セレンドラのリーシング報告

②ボニファシオグローバルシティの北側地域の開発状況

③Arca South、ケゾンシティを含む郊外地域の開発状況

を中心に視察してきました。

 

本記事は①のセレンドラのリーシングについてアップデートします。

前回の報告(詳細はこちら)で内装工事が完了し家具を購入する予定と伝えしましたが、2ヶ月かけてやっとテレビと洗濯機が買えたという非常に遅いペースで物事が進んでいます。というのは、フィリピン人の友人に無償でお願いしており彼の時間のある時に作業等をお願いしていることから全くと言っていい程進んでいませんが、それも承知でお願いしている状況です。

 

従いまして僅かとはなりますが進んだ点を報告しますと、ついにTVを購入しました。

TV

家具の間に壁掛けタイプとして付ける予定で、その設置器具も購入しました(正確には8月初旬にテレビだけ買っていたのですが、なぜか担当者が同時にこの器具と設置の手配をお願いしていなかったため、TVを購入したお店で手配しました。)

IMG-1777

TVはTCLという中国ブランドで約30,000ペソ(66,000円)でこの壁掛け器具が約4,500ペソ(10,000円)、設置工事費1,500ペソ(3,300円)でした。この設置費用、フィリピン人的には高く通常500ペソ(1,100円)で依頼できるとの事ですが、やはりフィリピンの人件費の安さは半端ないですね。日本の場合、人を派遣してもらい1時間の作業をお願いするとすぐに1万円を超えると思います。

設置工事自体もその担当者の時間次第なので、また1か月くらい付かなそうですが付いたら写真をアップする予定です。

 

あと洗濯機とアイロン等も購入しました。これの設置も彼の日程次第で設置されます。

Washing Machine

 

併せて完成した内装工事の写真をアップしておきます。大きな鏡が無くなり、広々とした空間が出現しました。

P1020110ベッドはクイーンサイズが入っていますが、左右にスペースがまだあります。

P1020126

浴室はシャワーブースが設けられ、トイレ部分への水の飛び跳ねがなくなりました。また、ちょっとした物を置けるスペースも設置してくれました。P1020098

P1020099

それとこのブラインドカーテンが思ったよりも良く大変気に入りました。カラーはゴールドに近いブラウンで、外からは中が見えない模様となっています。

P1020117

 

元々青っぽいペイントだったものを白に塗り替えたおかげで明るい部屋に生まれ変わりました。

P1020107

 

これで完璧と思ったのですが、一点気になる点が見つかりました。場所はエアコン部分で、フィリピンの工事施工の質が悪く今まで何度か同じ問題を見たのですが、エアコンと壁の間に隙間が空いています。

この隙間から外からのダストが入ってくるようで、既にベッド脇のテーブルにゴミが散見されました。またここから外の騒音等も入ってきます。

P1020133

今回内装工事業者に対応方法を問い合わせしたところ、ここに合わせる枠があるとの事で今回は無償でつけてくれる運びとなりました。今回依頼した業者は書類手続きの点では難がありましたが、施工の質、価格に関しては優れておりまた予定になかった工事にも柔軟に対応してくれてホント助かります。

本題のリーシングですが、今回からアヤラ物件の賃貸仲介を行うAPMCにも依頼する予定です。本店舗はセレンドラの2Fにあり、伺た土曜日午前中は閉まっておりまた日曜日は定休日のようです。日本の賃貸仲介業者であればお客さんが多く訪れる土日に閉まっているという事はあり得ないでしょうが、平日のみ営業しているAPMCには多くは期待できないのではと感じています。なお看板には各物件の平均賃料が載っており、セレンドラのStudioタイプは25,000ペソ~40,000ペソ、マカティで竣工を迎えているパークテラスはStudionの40㎡で40,000~55,000ペソと1,000ペソ/㎡となっていました。やはりマカティの中心部でアヤラのプレミアが施工する物件の賃料は高いです!

P1020074

P1020065

またリーシングは元ALVEOの社員でセレンドラに住んでいる別の業者にも依頼する事にしました。

担当者とのやり取りに中で、ボニファシオグローバルシティでは次々とコンドミニアムが竣工を迎えていることから賃貸競争が激しくなっており、特に小さい部屋のStudioタイプは過剰気味のようです。したがって、物件の魅力(内装工事等)を高めておくことが必要であるとの事です。

一方で2ベッド・3ベッド等の大きい部屋については供給が少なく、需要(問い合わせ)の方が多いようです。ボニファシオグローバルはその安全性の高さからファミリーが多く住む地域でセレンドラにも日本人家族を多く見かけますのでその通りだと感じました。

 

もしアヤラ物件でも民泊(1日貸し)が認められるのであれば明日にでもするのですが、それが出来ない中で考えれる投資戦略としては、

①長期戦を前提に賃料を下げることも視野に入れて賃借人を募集する

②価格は上がっているので売却し、他の民泊のできるボニファシオグローバルの物件に買い替えるないしセレンドラの2ベッドムールを買う

というのが考えれるますが、この立地と環境の優れるセレンドラを今手放すのも惜しいので悩みどころです。

(一方、民泊禁止なので安全で綺麗な環境が保たれているという事もあるので難しい問題ですね)

 

従って、今後購入する皆さんには民泊で運用することもできるアヤラ以外の物件のStudioタイプ(投資利回りが良い為)あるいはファミリー前提の2ベッド・3ベッドルームが良いのではないかと思いますので、その観点で中古物件を探し情報提供させて頂ければと考えています。

 

*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)