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セレンドラ_修繕積立金がありました

   

毎回セレンドラに訪問する際には、ポストを覗いて管理組合費・水光熱費等が大量に投函されているのを整理するのですが、その中にセレンドラの管理組合の決算書という面白そうなものが紛れ込んでいました。

というのは、フィリピンでもちゃんと管理組合が設立され運営されているとは思っていなかったので驚きであったのと、であれば修繕積立金もあるのではと希望を持ったからです。

中身を見ますと監査法人はKPMG、ビックネームの会社に依頼しているようで2016年1月1日から12月31日までの昨年度の報告書でした。

少し数字を見ますと、収入が420百万ペソ(924百万円)あり、支出項目の内セキュリティサービスに91百万ペソ(200百万円)、維持修繕費で48百万ペソ(106百万円)等を支払い、ほぼ収支が均衡する水準のようです。数戸数が書いてあれば平均単価等が求められるのですが、そのような情報はありませんでした。

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なお、当該口座とは別にリザーブ口座があることを発見でき、2016年末時点で183百万ペソ(403百万円)がリザーブされているようですので、これが修繕積立金だと思われます。

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約10年が経過するセレンドラ全体の積立金として十分に確保されているのかという点は別途検証が必要ですが、そもそもフィリピンでは修繕積立金という概念が無く、経年劣化したときの大規模修繕の資金をどうするのかと言うのは、触れてはいけないものだという認識があったので、ポジティブサプライズでした。

日本の中古コンドミニアムを購入する場合、管理組合にて積み立てられている修繕積立金がいくらあるのかという情報は必須のものですが、フィリピンのコンドミニアムを購入する際にも売主に当該資料を確認させて欲しいと言った方が宜しいかと思います(たぶん出て来ませんが・・・)。

 

なおセレンドラの管理組合は何をするのにも手続きを求められ、また承認を貰うにも日数を要するとお伝えしましたが、今回は水光熱費の名義が旧オーナーとなっているので、変えて欲しいと相談に行ったところ(支払い自体は組合がお金をもらえる立場なので、問題なく出来ます)、必要書類に記載してくださいと書類を渡されたのに加え、何故かデポジットを入金しろという事でした。

名義変更しなくても支払いに支障がなく、そもそも管理組合での登録は私の名前で変更が出来ており、それに基づきセキュリティーカードが貸与されているのだから、一緒に水光熱費の支払名義も変えるように連携すれば良いじゃんと普通思うでしょうが、それをフィリピンで求めてはいけないのかもしれません。またこのデポジットも前オーナー分は返さなければならないかと思うのですが、そのまま新しい買主に承継する(売買代金で精算)ようにすれば、売却時の返金漏れも無くせるかと思います。Electricity requirement

 

これに限らず常に厳しい運用方針のおかげで資産価値が維持されていると考えれば、安いコストと手間だと自分に言い聞かせています。

 

さて、最後に今回隣りに建つSM AURAの屋上からシティビューを楽しむことが出来ますことをお知らせします。地元の人にもあまり知られていないようで、意識して向かわないと辿り着かないです。

なぜここからの眺めを記載するのかと言うと、このショッピングモールはボニファシオグローバルシティの街の入口部分に立地することから、東側に典型的なフィリピンの街並みが西側にはボニファシオグローバルシティの高層ビル群が左右を見え、フィリピンの貧富の格差の大きさを感じざるを得ない眺めとなっているからです。

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東側は空が広いです。

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フィリピンの高度経済成長が今後10年、20年と長期間にわたり続き、中間層の拡大等を通じて街並みの整備が進み貧富の差が縮まることを願っています。

 

*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)