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2018年のマニラの投資見通しは18位(昨年は3位)

   

昨年に続き(昨年の記事はこちら)PWCから発表された2018年のアジア地域における不動産投資見通しがアップされておりますので、情報共有させて頂きます。
(原文はこちらからダウンロード可能です。)
マニラの投資見通しは4.79と18位(昨年は3位)
マニラの開発見通しは4.89と19位

昨年と比べかなり順位を下げていますが、記事の中にはフィリピン経済は健全さを保っており、インフラブームや年率6.5%という高い経済成長の中で賃料も資産価格も上昇基調を続けていると記事もあり、大きな心配は不要かと思います。
なお賃貸住宅の買い/現状維持/売りの指数においてマニラは、5位にランクインしており35%の買い推奨、52%の現状維持であり、売り推奨はわずか13%となっておりオフィスビル市況の買い推奨:25%より高い指数となっています。

さて、この見通しのコラムの中で興味深い記事がありました。
「フィリピン証券取引所がまもなくマカティからフォートボニファシオに移転する予定(移転場所はこちら)であり、これはマニラの様相を一変させる大きな出来事だ。金融関係者は建物が古く管理も行き届かないマカティを出て、まだ空きのあるピカピカの新築ビルに移っていくだろう。そしてマカティで空いた部分はおそらくBPOが埋める。そのため構造的な変化が起こるはずだ」

以前の記事でボニファシオグローバルシティは事務所ビルのスペックが高いにも関わらず、賃料はマカティよりも安いとご説明してきました。というのは場所:オフィスの集積度合いが高いマカティの方がビジネス環境が優れていることから、テナントの選好度はボニファシオグローバルシティより高く需要があります。
(追記しますとボニファシオグローバルシティは大量の供給もありますので、ビル間の競争原理も働いています)

しかし、上記の記事の通り何らかのきっかけ(今回の場合、証券取引所の移転)から、金融関連企業(銀行・証券会社等)がボニファシオグローバルシティに移転し、その後その取引企業等もビジネスのしやすいボニファシオグローバルシティに移転しようという動きが広まってくると、一気にボニファシオグローバルシティに金融機関等が集積する可能性が高まります。
なぜ、金融関連企業が重要なのか、それは賃料負担能力が高い、すなわち儲かる業種だからです。

皆さんに質問ですが、日本で最も高い賃料である丸の内・大手町で思い付く会社・業種はどちらでしょうか?

そうです、銀行・証券会社等の金融機関が主に集積していることにお気付きかと思います。
金融業は一般的に儲かる企業であり、また工場のように大きな床面積も必要としませんので高い賃料を支払うことが可能ですので、必然的に面積当たりの賃料単価が高くなります。
またそこで働く優秀な人々は、特に外資系企業を筆頭に高い賃金が貰えますので、住宅に掛けられるお金も多くなります。
特にフィリピンの場合、年々悪化する交通事情を背景にますます職住近接傾向が高まりつつありますので、ボニファシオグローバルシティが勤務先である社員も住居をボニファシオグローバルシティで探す傾向が強まるかもしれません。

上記の通り将来的な街の成長も期待できる一方で、既に区画形成された綺麗な街並みで安全・安心も備えるボニファシオグローバルシティにて第1号の投資物件を購入するのは、大儲けできなくても良いが損はしたくなく、また保有期間も安心して賃借人が見つかる物件を好む、ミドルリスク・ミドルリターンを好まれるお客様に向いていると感じています。
なお、ボニファシオグローバルシティの北側地域においてもグランハイアットホテルの開業が予定されている等開発が進みつつあり街並みの熟成度が販売価格に織り込まれつつありますので、投資をお考えの方は早めに動かれたほうがよろしいかと思います。

今年竣工を控えたメガワールドのOne Uptown ResidenceやFederal LandのCentral ParkWest等の物件にご興味がございましたら、気軽に問い合わせ頂ければと思います。。
政策金融公庫への借入前提でしたら、公庫への物件説明資料・事業計画書もこちらで準備させて頂きます。

 

One Uptown Residence

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仲田

 - フィリピン, ボニファシオグローバルシティ(BGC), 不動産市況