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国内投資用マンション価格に驚き!

   

久しぶりに国内投資用不動産の話です。

街中を歩いていると、若い営業マンがマンションのチラシを配っていましたので、快く受け取りました。
(不動産の話は好きなので、不動産のチラシは積極的に貰っています。)

 

物件は「コンシェリア目黒」で、クレアスライフという新築投資用マンションで著名な会社が分譲業者でした。
(この会社、一度電話登録するとひっきりなしに営業マンから電話がかかってきますので注意ください)

場所は、目黒区目黒1-3-27でJR目黒駅から徒歩5分と近く、また権之助坂を下りきる手前に位置するので便利な立地と言えると思います。

無題
物件HPを見ますと賃貸のみしか見つかりませんでしたが、57戸のうち残り4戸が引き続き賃貸募集中でした。

配られていたチラシですが、重要な情報は小さく表示されたところにあります。

IMG-2847

重要な点は、平成29年6月に竣工している、つまり現在までに1年2ヶ月経過していることが分かります。また賃貸募集情報から、1年2ヶ月経過しても満室になっていないのかぁと推測できます(新築物件で1年以内で解約することは少ないため)。

また販売戸数は43戸/57戸ですので、売れ残り率が75%であることです。

 

つまり、価格が高いのでしょうねということで、チラシを見ましょう。

まず間取り図を見ると、柱が出ちゃってますね。投資用物件ですのでコスト優先なのでしょうが、この値段出してアウトフレームでないのは残念です。
広さは、MB(メーターボックス)を除くと、26.58㎡で、価格は最多価格帯の4,400万円です。

 

坪単価:547万円!!

フィリピンも高くなったなぁと感じてましたが、日本の値上がりも負けていないです!

 

家賃設定を見ますと、144,000円(坪:17,909円)です。Yahoo不動産にて賃貸検索しますと、目黒駅7分以内の物件数は非常に少ないことから、賃貸需要は底堅く推移するかと感じましたので、将来的な経年劣化による賃料下落幅は小さいかもしれません。

この賃料を基にグロス利回りを計算しますと、3.9%

空室率を需要の高さから3.0%を甘めに計算し、経費率を20%とするとNet利回りは3.0%(手残り134万円)。

ここから返済シミュレーショで例示されている金利1.65%、期間35年を基に4,400万円借り入れた場合の元本(約934,000円)と金利(約726,000円)を引くと、▲320,000円/年(▲27,000円/月)となります。

 

不動産投資におけるフィリピンと日本の最大の差は、

・賃料上昇の可能性

・不動産価格上昇の可能性

です。日本の場合、特に新築物件は、賃料は新築プレミアムが乗っているので買った時点が最高値であることがほぼ確実ですので、利回り(賃料)が上がっていくことはなく、下がっていく事を考慮に前提とする必要があります。
理由としては、需要である人口、特にワンルームに住む若者が減りつつあるからです。

現在の国内不動産価格が過去から見ても高値であることは確実に言えますが、今後どう動いていくかは神のみぞ知るという事でしょうが、これから更に大幅に上がる可能性は低いという事は、現在の販売状況(売れ残り率:7)からみても世間の共通認識なのかもしれません。

 

仲田リアルエステート株式会社
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