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東京のマンション価格上昇の理由を検証してみました

   

今回は久しぶりに日本のマンション価格の上昇について書きたいと思います。

公的機関が調べている資料で、価格上昇率が高いといわれる東京都港区、千代田区、中央区等の区別のデータがあれば良いのですが、当該資料は見当たらないので、国土交通省が実施している不動産価格指数の「東京都」にて検証したいと思います。

この資料によると、2013年3月くらいまではマンション・戸建住宅共に100程度で変わりがありませんでしたが、それ以降はマンションの伸びが大きく、大きな差が開いています。

 

その時に何が起きたかというと、2013年3月に日銀総裁に就任した黒田総裁が4月に「2%の物価目標を2年程度で実現するために日銀が供給するマネタリーベースを2年間で2倍にする」大胆な金融緩和に踏み切ったタイミングと一致しています。

東京_マンション&戸建

 

これは偶然の一致といえるのでしょうか。

 

アベノミクスにより所得が増えたことにより購買力が上がったのではないかとお考えとなるかもしれませんが、以前記事にした記事(所得増減)においても港区等の都心を除き、東京全体で所得が上がってはいないように思います。

 

それともマンション賃貸需要が増えて、賃料が上昇したことにより収益価格をベースとしたマンション価格が上がった(利回りは変わらず、賃料が増えた)のかと思い、アットホームと三井住友トラスト基礎研究所が発行するマンション賃料インデックスを見ましたが、東京都全体で賃料が上がったとは言えなそうです(23区は微増、都下は下落)

賃料指数

となると、

低金利を活かし、売却しやすいマンションへの投資目的で購入

する日本人・外国人が増えたのでマンション価格は大きな伸びを示したのに対して、実需主体の戸建住宅はそれ程価格上昇がみられないという説明がしっくりくる気がします。

 

それを証明するかのように、上記マンション価格の推移と日経平均の動きには相関関係が見られます。

日経平均

 

それと、

・相続税対策で、タワーマンションの高層階を価格(利回り)を気にせず購入

する需要も影響を与えていると思います。

 

結果として、マンション取引件数並びにその割合は、増えています。

東京都 取引件数

賃料の上昇が見られない中で価格が上昇していることは、借入金利が下がったことで投資家の期待する利回りが下がり、結果として取引価格が上がったと説明できるかと思います。

例えば、2013年に年間賃料が5であった物件に対して期待する利回りが5%だとすると、価格は100ですが、

2018年に賃料はそのままの5で、金利低下等により期待する利回りが3.6%にとなると、価格が141となります。

 

以上の通り、東京のマンション価格の上昇は賃料上昇に基づく収益価格に裏付けされた価格上昇では無いことがお分かりになられたかと思います。

従って、金融情勢の動向に相似する形で期待利回りは変わりますので、金融引き締めとなるとそのまま直接マンション価格に大きく影響が及ぶことになるかと思います。

 

 

最後にフィリピンについてですが、東京同様、マンション価格は上昇していますが、経済成長&インフレにより賃料も上昇しています。

ですので、マカティ&BGCにおいて価格上昇率と賃料上昇率がほぼ同じであるため、利回りは変わっていない物件もございます。

賃貸実需に応じた賃料の支えがある場合は、価格の調整があるとその分利回りが向上しますので、その増した収益性に魅力を感じる投資家により収益価格で取引されるようになり、価格調整がそれ程大きくならない傾向が強いです。

もっとも、その不動産価格調整の原因が経済不況まで発展して、失業者が増え賃金も下がるような環境まで悪化すると、賃貸需要の減少により賃料下落も始まりますので、その際の不動産価格の下落はとても大きくなることを付け加えておきます。

 

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