アヤラグループが上場を目指すA-REITについてお知らせしました(詳細記事はこちら)が、気になる想定利回りに関する記事がありましたので共有させて頂きます。

取得する3物件に関する稼働率、権利関係についての情報です。

①Solaris One：PEZA認定のオフィスビルであり、おそらく100％稼働中。

②Ayala North Exchange：BPOの事務所、Seda Residence（サービスアパート）であり、100%稼働には至っていないものと推測される

③Mckinley Exchange:土地の権利は所有権ではなく34年間の定期借地契約。PEZA認定のオフィスビルで、100％稼働中。

Mckinley Exchangeが所有権でないのが非常に残念です。おそらく底地（土地の所有権）はアヤラが引き続き持っており、34年後に建物を取り壊して更地で引き渡すという契約になっているのでしょう。仮にREITが持っていれば、地価の上昇が期待出来たので、立地もさることながら権利関係でも魅力の薄い物件であると感じました。

なお、想定される賃料改定率は3%～5％をA-REITでは見込んでいるとの事です。

 

本題の想定される投資家への利回りは、（株価₱30.05で取得した場合）

５．５％

と計算しています（不動産に関わる経費率を30％と試算）。

なおこの利回りには、追加取得予定のセブのオフィスビル（Teleperformance CEBU）が含まれていないので、本記事のライター予測では＋0.5%の利回り上昇が期待出来、結果6.0％の利回りとなるのではと見ています。

なお、株価₱30.05は目論見書の上限金額ですので、IPO株価が下がればその分利回りが上がることになります。

 

なお、本日3月2日記事を書いている時点のフィリピン株価総合指数が6,749と直近52週高値より約18%下げていますので、このREITの上場タイミングを延期する可能性もあるのではないかと不安視しています。

 

本REITについて新しい情報が入りましたら、随時アップデートしていきたいと思います。

 

仲田リアルエステート株式会社
Mail：nakata.re@philipinvest.com
代表取締役　 仲田　一成　（なかた　かずなり）