新築プレビルド案件については、（日本人は他所にして）販売が好調であると言われています。

例えば、現在販売していますBGCのプレビルド案件「Park East Place」ですが、販売単価が４３万ペソ（約３５５万円/坪）という（中古市場とかけ離れた水準にもかかわらず）１４９戸（２８％）が売れており、またその８０％がフィリピン人が買っているという驚きのニュースが出ています。

 

長期的には、この単価がマーケットになっている可能性はあるとは思いますが、一昔前のようにプレビルド案件を買い、竣工前ないし竣工時に１.５倍となり売却益が見込めるような市場ではないです。

また円安という逆風もあり、例えば４０㎡の部屋が４，３００万円というような水準となりますので、正直手が出せないと思います。

 

そのような背景のもと、次の投資魅力のある案件としてご紹介したいのが今回のヴィラ開発案件に対する共同投資です。

現在日系企業様と進めていますコンドミニアム共同開発プロジェクトに関して知り合いましたフィリピン法人の社長が個人として開発したヴィラについて、第２号案件を一緒に開発していきましょうという話となりました。

 

第１号案件について、詳細に説明していきます。

・物件名

「Di Bella Cabin Private Resort」で、２０２２年３月に開業しています。

・場所

マニラから北へ直線約６５㎞に位置するBacolorパンパンガという所で、クラークからは直線約１５㎞と至近です。

パンパンガは、都市化が急速に進みつつある地域であり開発が進むクラーク地域へのアクセスの良さと、マニラ⇔クラーク間の高架鉄道の建設も進んでいることから、人口増加＆地価の上昇が大いに期待できる場所と言えます。

なお、本ヴィラ周辺にはコンビニもない・ジープニーも走っていないなど、便利な場所とは言えません。

しかしながら、高稼働率を誇る理由をご説明します。

 

・ヴィラについて

本物件は、敷地面積約２，８００㎡の広大な広さを１グループで貸切れるこという希少なヴィラです。

この広さを確保しているホテル・リゾート物件はありますが、通常は複数のグループにて共有する形態を取っています。

１グループで貸切れるという特徴があることから、このような何もない場所でも多くの人が宿泊に訪れるという実態があり、直近の稼働率は９０％を超えています。

料金体系は平日１０人までが１０，０００ペソ、１５人までが１５，０００ペソ、２０人までが２０，０００ペソとなっており、平均単価として約１３，０００ペソで稼働しています。

 

フィリピンの場合、毎週のように家族・親族の誰かが誕生日を祝っており、また会社の社内旅行も非常に盛んであるとともに、特にクリスマスシーズンは家族・会社を含めてパーティだらけという文化的背景があることから、多くの人が一堂に会する場所の需要が非常に高いです。

また、本物件が立地する場所であれば周辺へのカラオケ（22時以降は不可）を含む騒音を気にする必要がほぼないというのも、立地がもたらすメリットと言えます。

 

その他設備としては、スイミングプール・ビリヤード・バスケットボールコート・バレーボール等が出来る広場があります。

また敷地中央にダイニングスペースがあります。

なお、ヴィラの内部もお洒落に作り込まれていますが、良い意味で装飾等に関してアップサイドがあるものと感じています。

動画も撮っていますので、ご覧頂ければと思います。

 

・総取得費用

土地取得費用・盛土（洪水対策）・造園費用・ヴィラ建設費用・プール設置・レストラン棟の建設を含めて、約１，５５０万ペソ（約３，８５０万円）要しています。

 

・グロス利回り

客室単価：１３，０００ペソ・稼働率９１％の現状稼働状況を前提としたグロス利回りは、

２７．６％

と驚異的な数字となっています。

なお、ここまでの稼働率は不要ですので、より効率的な運営の為に客室単価を上げるて稼働率を８０％程度に抑えるというアップサイドの余地を残しています。

 

・出口戦略（売却）について

①１０年程度運用したのち、現状の民泊とした運営を前提とした投資商品として売却する

②自ら戸建開発を行い、戸建・タウンハウスとしてエンドに売却して開発利益を享受する

③開発素地としてそのまま売却

 

以上のような売却方法が考えられます。

最も利益が期待できるのは、②です。

 

本件土地が所在する場所における大規模地は、現在３，０００ペソ/㎡程度での取引となっています。

フィリピンの地方における地価上昇は大いに期待できるでしょうから、１０年後には売却益が見込めるものと考えています。

 

・投資スキームについて

本件土地が関わってきますので、土地の保有に関する制限を考慮して、

投資家側：４０％

フィリピン人社長：６０％

の法的に担保される上限にてスキームを構築する予定です。

 

・出資金額

１施設の取得費用として約４，０００万円程度です。

投資家側出資金額としては、その４０％＝１，６００万円となります。

１口の最低投資額として１百万ペソ＝約２５０万円で考えています。

 

・今後のシリーズ化

現在、第２号候補地の視察を進めています。

また、この大規模地１棟貸し切り型リゾート物件をマニラのみならず、例えばシャルガオ島・バレル・サンフェルナンドラウーニオン等にてサーファービレッジとして、或いはタガイタイ地域の高原地リゾートとしてシリーズ化していきたいと考えています。

 

共同投資にご興味をお持ちのお客様がいらっしゃいましたら、お知らせ頂ければ幸いです。

私と一緒に共同投資頂ければと思います。

 

KAKEHASHI Rea Estate

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フィリピンの不動産にまつわる情報を中心に発信していければと思います。