メトロマニラ地域においてコンドミニアム価格が上がってしまい、短期的なキャピタルゲインが見込みにくい市況となりつつあります。一方で、外国人は土地を保有することが出来ないため戸建を買って転売するというのは、法的なリスクを伴います。

以上の点を踏まえ、新しい投資方法として今回ご紹介するのは戸建開発プロジェクトに対する共同投資です。
つまり、土地を保有することなく需要の旺盛な戸建開発のリターンを享受することが出来るという投資商品と言えます。

 

プロジェクト概要

パンパンガ州

パンパンガはマニラの北西約７０km～１００kmに位置しており、クラーク空港もこのパンパンガ地域に所在しています。

現在日本のJICAの資金提供の元進めている高架式鉄道の建設が進められており、将来的にはメトロマニラとクラークまでつながり、１時間以内（運行速度；１６０km)で両駅間を結ぶ予定です。

(フィリピンにおいては鉄道建設計画が何度も出ては消えてを繰り返していますが、今回は日本のJICAの資金にて作られていますので、完成することを期待しています。なお、完成は２０２９年と見込まれていますが、＋２、３年が現実的だと思います。)

当鉄道が運行すると、パンパンガ地域はメトロマニラの通勤圏となりベッドタウンへと変貌していくものと考えられます。

現在のパンパンガ地域の人口は約２５０万人ですが、２０００年は約１８０万人でしたので＋７０万人増えており、長期的予測では２０３０年に３００万人、４０年に３４０万人、５０年に３７０万人、６０年には４００万人まで増える見込みとなっています。

まさに今後成長していく地域と言えます。

 

サンフェルナンド（物件所在地）

サンフェルナンドは、パンパンガ州の州都であり地理的にパンパンガ地域の中心に位置しています。人口は３５万人（２０２０年）であり、高速道路周辺と国道沿いに路線商業的なモール・店舗が多く展開しています。また高速道路脇にセンチュリープロパティズが開発したAzureNorthがそびえ建っています。

モールとしては、SM シティ/ロビンソンがある他、S&R メンバーシップ・ショッピングが既にあります。

また、メガワールドによる「CAPITAL TOWN PAMPANGA」の工事が進んでいます。

 

３５.６ヘクタールという広大な土地に事務所・商業・住宅・ホテル並びに学校等を含めて総合的な街を造っています。

（参照：メガワールド）

 

また、前述しました高架式鉄道の駅「San Fernando」も工事が進められています。

 

更には、サンミゲルがブラカン地域で進めている新国際空港も至近距離に位置しています。

Youtubeの動画の通り埋め立て工事は進んでいるようですが、最終的に空港として開港出来るのかわかりませんが、個人的には現在のマニラ空港は、

①ターミナル間も内部で移動できない等、機能的ではなく不便であること

②敷地が狭く、今後更なる離発着枠を増やすことは困難であること

③空港がマニラ都心部に空港がある必要はなく（市街地墜落リスクもある）、またこの土地を売却することで政府に多大な資金を得ることが出来ること

から、当ブラカン空港の開業と高架鉄道が乗り入れマニラから電車で行けることを条件に、将来的には廃港になるのではと考えています。

 

対象地：Villa del Sol

今回開発を進めている土地は、ヴィレッジと呼ばれる宅地開発地域内（Gateの内側）に所在しています。

上記メガワールドのCapitol Townには直線距離で５００ｍ、サンフェルナンド駅まで１.７ｋｍ、SMシティまで３.５ｋｍと交通利便性の高い場所に位置しています。

 

土地情報

敷地面積：２７３㎡　（No：１２４）

写真

西側が公開空地となっている南側道路（幅員約8ｍ）の長方形敷地です。

なお、フィリピンにおいては対象地域が洪水の発生する場所であるかどうかを確認する必要がありますが、対象地は無し或いはLow エリアに属していると考えられます。

建築プラン

２階建として敷地裏側にプールを設けた高級仕様の戸建を計画しています。

建物延床面積：約３０２㎡

プール：３２㎡

工事期間：約6カ月

予定販売価格：２，３００万ペソ

 

プロジェクト収支想定

本開発プロジェクトの収支想定です。

 

・土地取得費用：３９０万ペソ（１４，２８５ペソ/㎡）

・建物建築費:８７８万ペソ（２９，０７３ペソ/㎡）

・プール＆プールデッキ：９５万ペソ

・フェンス等外構＆庭工事：８６万ペソ

・内装費用：５０万ペソ

・デザイン＆許認可取得費用：１０万ペソ

以上、費用合計：１，５０９万ペソ

 

その他費用

売却仲介手数料：１１５万ペソ

プロジェクト管理費用：１６１万ペソ

税金等：５８万ペソ

 

販売価格：２，３００万ペソ

純利益：４５８万ペソ（利益率：２０％）

 

総プロジェクト期間：１０カ月

 

ビジネスパートナー

本件開発を進める私のビジネスパートナーは、以前ご紹介しましたVilla（参照）を開発＆運営するフィリピン人不動産会社社長です。

また彼は戸建リノベ再販を同地域で行っています。

約４００万ペソ弱の内外装工事を実施し、１，３９０万ペソで売却し、２３３万ペソの利益（利益率１７％）を得ています。

当リノベ再販プロジェクトで採用したデザイナー・建設会社にて、今回の戸建開発プロジェクトを行う予定です。

 

共同投資の募集

以上の戸建開発プロジェクトに対してエクイティ出資をして頂ける方を募集しています。

最低出資金は５０万ペソ（約１３６万円）で、想定通りの収支の場合、＋１２８，０００ペソ（約３４６，８８０円）の利益となります。

投資期間は１０か月を予定しています。

 

戸建開発プロジェクトにご興味がございましたら、ご連絡いただければ幸いです。

 

KAKEHASHI Rea Estate

０９１－６５５１－５５９９

+８１８０６６３１３９３９

nakata.kakehashi@gmail.com

＊インスタグラムを始めました。

フィリピンの不動産にまつわる情報を中心に発信していければと思います。