２０２５年第４四半期のGDP成長率が＋３.０％とコロナ禍除いて２００９年（恐らくリーマンショックが原因）以来の低さとなり、年成長率も＋４.４％と芳しくない成長であったことがデータからも証明されています。

前回Colliersのレポート（参照）で報告しました通り、マニラコンドミニアム市況は底が見えつつありますが、依然として「買い手」優位な市況であり、コロナ前では考えられない価格で販売している物件が見られますので中長期的な目線の投資家にとっては絶好の買い時到来と言えます！

なおフィリピン株価（PSEI）は暫く下落が続いていましたが、２０２５年１１月に底をついて現在は＋１０％程度に回復してきています。株価の回復から半年遅れると言われる不動産市況の回復が５月頃から始まることを願っています！

（＊フィリピンPSEIの平均PERは約１０倍と歴史的な割安水準となっており、一方で日経平均が成長期待による割高感を感じる１７倍程度であり、成長著しいフィリピンの方が割安という逆転現象が起きています。）

BGC（の端）に所在するダブルドラゴン社のHOTEL１０１を紹介します。

・物件名：

HOTEL １０１ FORT

・所在地：

・価格：４９０万ペソ（約１，２７４万円）

・単価：２３．３万ペソ/㎡　（約２００万円/坪）

*２０１８年当時のプレビルド販売価格は４５０万ペソ～５００万ペソ前後でしたので、諸々の取得費用を考慮しますと利益なし或いは取得価格を下回る・損切り案件であると考えられます！

・面積：２１㎡（６．３５坪）

・間取り：Studio（ワンルーム）ホテル

・家具家電：設置済み

・築年数：３年（２０２３年築）

・ディベロッパー：Double Dragon

HOTEL１０１はBGCの他にも湾岸（PASAY）、ダバオにもあり、現在建設中のホテルが５棟程度あり急成長をしています。

物件所有者は、ホテルの運営をDouble Dragonに一括委託出来ますので管理費＆水光熱費等の支払いなどをする必要が無く、またテナントリーシングを自らしなくて良いので、テナントが決まらない気苦労を負う必要が無いというのが本物件の最大のメリットです。

では、どの程度の利回りが期待できるのかを見ていきます。

インターネットで収集できた販売時のプレゼン資料によると、客室売上の３０％を投資家に還元する方式となっています。

（＊現在、当該配当割合で運用されているのか等については詳細確認が必要です。）

宿泊単価６，０００ペソを規定値として稼働率によるセンシティビティを検証しています。また当該利回りには１０日間の無料宿泊オプションを利回り計算に入れています。

宿泊単価も変数とし、また１０日間の無料オプションを収益に含めない場合の利回りチャートを作りました（価格は上記と同じ５９７万ペソ）。

現在の宿泊レートが２，０００ペソ前後（朝食抜き）であることを考えますと、現時点で想定される利回りは２％～４％ではないかと思料します。

本物件の販売価格４９０万ペソとした場合は、価格が１８％安くなる分利回りが高くなります。

・写真

レストラン・ジムを備えておりビジネスホテルとして必要な設備等を確保しています。

・物件評価：

特筆すべきはHOTEL１０１ FORTの立地の良さです。

将来出来るMetro Manila地下鉄駅からも徒歩３分程度のアクセスが期待できます。

また周辺のBGCコンドミニアム（例：Serendra）の多くが民泊（AIRBNB等）不可であることから、当ホテルは優位性があり将来的に客室単価の上昇が見込めるのではないかと考えられます。

現在フィリピン不動産市況が悪いことから２０１８年当時（８年前）のブレビルド価格で購入できるチャンスであり、リーシング等の苦労をせずに将来的な利回り上昇を期待しつつ保有できるというのは魅力的ではないかと感じます。

本物件にご興味がございましたら、お知らせください。

KAKEHASHI Rea Estate

０９１－６５５１－５５９９

+８１８０６６３１３９３９

nakata.kakehashi@gmail.com

フィリピン不動産投資のススメ