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フィリピンコンドミニアム_売買市況

   

arca_south

さて今回は久しぶりにコンドミニアムの最新の売買市況について、Alveoの担当者から情報を頂きましたので、

シェアさせて頂きます。

 

コリアーズのレポート(2016年第4Qの住宅市況はこちらを参照ください)でお伝えしました通り、

1年後にコンドミニアムの価格が、

マカティ:+14.73%

ボニファシオグローバルシティ:+10%

上がると予測されておりました。

Alveoの担当者から貰ったプレビルド案件において下記の図の通り価格増加が見込まれています。

IMG_1318

既に販売価格は高水準になっているのにも関わらず上げられるのは、販売が順調であるからとの事で、なんと

Alveoが販売しているボニファシオグローバルシティ所在物件は99%売却済みらしいです。

またAlveoで賃貸依頼受けている物件の空室率は、2~3%!と驚くべきの数字です。何か特別なリーシング活動をしているかと聞いてみましたが、特になく日本のReinsのような業者間のオンラインネットワークを使っているとの事です。

(この空室率の算出根拠には通常と異なっているのでしょう)

BGCで売り物の無いAlveoは、Arca Southに注力しているようで、現時点の4棟合計で87%が販売済みです。

(リンクのHPに動画で開発プランをご覧になれます)

場所はこちらです。

空港の南東側でボニファシオグローバルシティから10km弱に位置します。

arca south map

このArca Sotuhを調べてみると、元々政府(Food Terminal)所有であったが2012年にアヤラランドが74ヘクタールの土地を243億ペソ(3,284ペソ/㎡、約23,882円/坪)で取得し、オフィス・店舗・住宅の一つの街として再開発を行っています。

また近い将来には地下鉄計画があり、このArca Southも候補駅に含まれています。

New subway

この路線はMakatiは通りませんが、BGCを通り12番であるこのArca Southを止まり、終点の空港を結ぶ路線となっています。

 

この好調な販売状況を反映して11%というモノすごい値上げが予定されています。現在の販売㎡単価は140,000ペソ(約100万円/坪)との事で正直安くないと思いますが、これが155,400ペソ(113万円/坪)まで値上げします。

 

なお、担当者曰くBGCとは違うのは外国人枠(全体販売戸数の40%まで外国人が保有可能)にヒットしておらず、もっぱら購入者はフィリピン人で自己所有目的との事です。ファミリー向けでが主となるでしょうから面積は80㎡とすると、11,520,000ペソ(25百万円)です。購入者の平均年収は2,000,000ペソ(約440万円)と聞いており、年収倍率は5.76倍となります非常に健全な数値と思えます。ちなみに、東京の値上がりしたマンション価格での年収倍率は10倍超となっています。

フィリピンの場合、貧富の差が激しすぎるので平均的な数値というのはあまり意味をなさないのではないかと感じてきてます。当然、「貧」の方が数は圧倒的に多いので、平均は非常に低くなるので例えば平均的なサラリーマン平均月収30,000ペソだからこのマンションの年収倍率は32倍だと考えるのは適切ではないのでしょう。

まだまだこのようなマンションを買える人は一握りかもしれませんが、GDPが年率7%弱成長している国です。この成長が続き、年収も年率7%、同率で増えていくと仮定すると10年後の年収は約2倍となりますので確実にコンドミニアを買える「富」の層が増えてくることは確実でしょう。

それと最後にアヤラランドでさえ、もう既にマカティ・ボニファシオグローバルシティでは開発できる土地がなくなりつつあります。都心部において、そこそこの値段でコンドミニアム取得できる時間的猶予はなくなりつつある気がしています。

 

フィリピン不動産投資にご興味をお持ちの方がいらっしゃいましたら、お知らせください。

今から取得するのであれば、中古物件を検討したほうがよろしいかと思いますので、お勧めの中古物件をご紹介できればと思います。現地調査にも同行可能です。ご連絡をお待ち申し上げています。

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