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セレンドラ_リーシング報告 内装工事について_20170326

      2017/04/02

セレンドラのリーシングですが、35,000ペソ/月で募集して3か月、30,000ペソに値下げして約1か月が経ちました。

数件程度の問い合わせは受けているとの事ですが、決まる気配が無いので家具設置を含めた全体的な内装工事を行おうかと考えています。

今までは、内装工事をしてもそれに見合う賃料増加が期待できないことから二の足を踏んでいたのですが、賃借人が決まらないとなると早めに打開策を検討しなければならいないと感じるようになりました。

(過去の検討内容はこちらを参照ください)

フィリピンの場合、オーナー側で家具を付けた状態で賃貸に出すことが通常ですが、更にデザイナーによる家具を含めた内装工事を施した部屋も見られます。

実際、セレンドラを購入する際には下の写真のような色彩・デザインの統一された部屋を内覧しましたが、綺麗であることはもちろん、ここを借りるとどのような生活スタイルとなるのかがイメージしやすく賃借人への受けは非常に良いと感じました。

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また新築コンドミニアムのモデルルームの例でコストがどの程度掛かっているか不明ですが、こちらは私も住みたいと感じされる良いデザインでした。capitol-commons_2

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特にバスルームは経年劣化が激しい設備なので、ここを入れ替えるとイメージは全く異なるものになります。capitol-commons_8

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現状の水回りがこちらなので、イメージアップ効果は高いでしょう。

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最後に内装工事費用ですが、前回は80万円以上掛かるとお伝えしましたが、よりコストを抑えたデザイナーを見つけてくれたとの事で、来週ミーティングを行う予定です。

概算費用として聞いているのが、250,000ペソ(約55万円、41,000円/坪)くらいとの事ですが、物件実査してから見積書を作成してくれる手配となっています。

またその際に完成イメージ図も貰う予定です。

 

仮に内装工事費が55万円として、家賃35,000ペソで貸せるとすると回収するまでに8ヶ月となります。なお、内装工事を施した場合の単純な増加額が+5,000ペソと考えると回収までに4年2ヶ月掛かることになります。

現状、借り手が見つかっていない状況を考えると、この内装工事費は賃料を増加させるために行うものではなく、賃借人を見つけるための必要経費と考えた方が良いと考えるようになりました。

(でもコスト次第で躊躇してしまうかもしれませんが・・・)

 

来週以降、実際の工事費用、完成イメージ図、工事期間等詳細が分かりましたら、お知らせします。

フィリピン不動産投資にご興味をお持ちの方がいらっしゃいましたら、お知らせください。

今から取得するのであれば、中古物件を検討したほうがよろしいかと思いますので、お勧めの中古物件をご紹介できればと思います。現地調査にも同行可能です。

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)