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コリアーズ(Colliers)フィリピン住宅マーケットレポート_2Q2017_その4

   

「その4」まで続きました住宅市場のレビューですが、最終回として価格動向を書きたいと思います。(その1その2その3はこちらのリンクを参照ください)

 

前回までのレビューで申し上げました通り賃料は下がっていることから、不動産市況が悪化している=価格も下がってきているだろうと思うかもしれませんが、そうなってはいないようです。

下のグラフが現在までの価格(㎡単価)推移と1年後の予想です。

マカティ(Makati)

2Q2017_Capital Value Makati

ボニファシオグローバルシティ

2Q2017_Capital Value Bonifacio

 

ロックウェル(Rockewell)

2Q2017_Capital Value Rockwell

3地域とも上昇率は低くなってきており近い将来横ばいとなりそうですが、来年も上がる見込みです。

現在の平均単価は

マカティ:192,000ペソ/㎡(136万円/坪)

ボニファシオグローバルシティ:174,000ペソ/㎡

ロックウェル:208,000ペソ/㎡

で来年は10%程度の上昇予想です。

なお、マカティの高値は300,000ペソ(213万円/坪)に到達するとしているのは、アヤラトライアングル向かいでアヤラプレミアムが販売しているPark Central Towersの事かと思います。本物件は既にタワー1は完売しており、タワー2の販売待ちであると伺っています。

 

なぜ価格が上がっているのかと考えると、買う人=需要があるからなのですが、誰が買っているかというとフィリピン人が大多数だと思います。

例えば100㎡のマカティのコンドミニアムを買おうとすると、19,200,000ペソ(約4,100万円)掛かります。年収倍率で仮に7倍とすれば275万ペソ(約600万円)必要となります。フィリピン全体の1人あたりのGDPは3,000ドルですので、当然全く手に届く水準ではありません。以前Alveoの担当者にヒアリングした一流企業の役員クラスは600万円程度の収入を得ていると聞いており、その上位層が10%いれば人数としては1,000万人となります。また現在住宅を購入する主要年齢層と考えられる1990年頃は約200万人/年出生していますので、そのうちの10%=20万人(5%とすれば10万人)が新たな高級住宅の購入者(需要者)となってきます。

新築で供給される高級コンドミニアムの戸数(今後5年の年平均)が約1万戸です。まだまだ若い彼らが買える水準ではないかと思いますが、長い目で見ればGDPの成長に伴い購入層が拡大する事が予想できます。

 

 

ポイントは、不動産は中長期の投資が前提であること(株のように1年後に倍になるとうことは滅多に起きません)。

不動産の値段も一般の商品同様、需要と供給で価格が決まる点。しかし、不動産は全く同じもの(土地)を欲しいからと言って新たに作ることが出来ないという特性があるからこそ、立地がすべてと言われている事。

従って、新興国、特に高い経済成長が見込める国で一等地と言われる場所にて価格が高騰する前に仕込む(購入する)ことが不動産投資の最も簡単でベストな戦略だと思っています。

なお既にフィリピンにおいても中心部での開発余地が限られることから、その外周部に開発の中心が移動しており、その地域では中所得者向けの住宅が中心的に供給されているとコリアーズのレポートでも言っています。当該地域はまだ価格は安く、一方で供給数も少ないため賃料水準が安定しており、良い利回りを確保しつつ将来的にインフラ整備等によるキャピタルゲインの可能性も見込めることから、当該地域での購入を検討することを推奨しています。

 

確かに上記レポート記載の通りの投資もよろしいかと思いますが、せっかくリスクを取って海外に投資するのだからリターンが欲しいというのが本音だと思います。その将来におけるキャピタルゲインという点では、中心部と外周部における価格上昇率の差が大きいと考えています。

東京の例で言いますと、富裕層・外国人駐在員等は中心部、例えば六本木・麻布・番町等の本当の中心部に住んでおり、その価格・賃料水準は、周辺部例えば西新宿・渋谷等の中心部よりやや離れた(距離として10km程度)地域と大きく異なることがお分かりかと思います。現在のマンション価格で言うのであれば、中心部が1,000万~1,200万円/坪で、外周部が500万~600万円/坪といった水準です。

 

 

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以上の事から、私は引き続き中心部における立地の優れる中古物件を仕込む(買う)ことをオススメします!

 

*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピン, 不動産市況