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賃料支払い可能か検証するのは難しい?

   

今回は久しぶりに国内の不動産に関する話題となります。

と言っても国内に限らず全世界においても収益価格で取引される不動産について言える話となりますが、ホテルの運営会社、アパートを借上げで運営する会社、或いは店舗・事務所等を一棟で借りているテナント(賃借人)が、契約書で決められた賃料を長期的に支払うことが可能かどうか、検証するのは難しいと感じました。

 

 

というのは、昨日ある不動産投資セミナーに参加させて頂いて感じたのですが、ある店舗ビルを1棟でテナントが借りる契約をしており、当該定期借家契約書においては原則中途解約不可、万が一中途解約する場合は当該残期間に応じたペナルティの支払い、解約の場合は1年前の解約予告等がついている契約となっていました。

また売主側からも

①解約される可能性は低いであろう

②万が一解約されても1年あれば次のテナントを見つけられるだろう

という説明がありました。

 

加えるように、2010年以降の賃料上昇局面の資料、価格上昇時の地価公示のみの良い時のみの資料・グラフが示され、担当者からも現行賃料は低い、今後も賃料は上がると思うというコメントが付け加えられました。

 

ですので、買主(投資家)がそれを信じるには十分でした。

 

カボチャの馬車の契約書においても推測するに、資本力のあるスマートディズがマスターリストして10年借上げますので安心&安全です、賃料改定もございません等の甘いうたい文句のみで勧誘されていたものと思います。

 

不要にリスクを煽らないにしても、現状の国内不動産の価格は高い水準(低い利回りで取引)で推移していること、賃料も過去から見ても高い水準であることという説明はあっても良いかなぁと感じました。

 

と申しますのも、買主(投資家)側が、過去の賃料相場推移並びに現在の周辺賃料相場を調べるのは困難でしょうし、ましてはテナントの売上を分析して店舗運営費用を引いて賃料負担力を計算することは到底不可能でしょうから、やはりプロである売主からリスク説明は必要です。

カボチャの馬車の件についても、物件周辺の不動産会社に賃料相場をヒアリングして何室が幾らで入れば、保証された賃料の支払いが可能なのか検証すれば、投資家は持続不可能な賃料であったことに気付けたと思います。

 

特にホテル、マスターリース案件、シングルテナント物件の不動産投資をされる場合は、お知り合いの不動産のプロ、不動産鑑定士等の専門家の意見を聞くことをオススメします。

 

仲田リアルエステート株式会社
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代表取締役  仲田 一成 (なかた かずなり)

 

以下、好景気から不景気になる場合の店舗賃料に一般的な傾向について記載させていただきます。長文となりますので、興味のある人のみお読み頂ければと思います。

通常、好景気時に契約した賃料は高い売上想定から導かれたものですので、不景気となり店舗売り上げが下がると、テナントから(賃料減額不可、解約不可となっていても)賃料減額要請・期限前解約希望等が出て来ます。更にその店舗が損益分岐点を下回っているときは、契約書がどうなっているかを問わず退去します。赤字を垂れ流したくないですからね。
(*中途解約時の残期間相当の賃料支払いペナルティ契約がされていても、法的に支払いを受けられるか不確かであるという見解も聞いたことが有ります)

すなわち、そのような不景気な時に代替テナントを見つけようにも、全業態で賃料負担力が落ちていますので、現在貰っている賃料より大幅に下がることが通常です。

従ってオーナー側が取れる手段としては、新規テナントよりは少し高い程度の賃料まで値下げて現テナントに居てもらうという選択を取らざるを得ないというのが実情です。
(リーシング費用、賃料が入ってこない空室期間も発生してしまいますので)

 - 不動産投資, 国内不動産