今回ご紹介するのは、メガワールドがマニラの湾岸地域で開発を進めているホテル物件です。
Grand Westside Hotel と呼ばれておりその物件の売りはWorry Freeと謳っています。
というのは、ホテルとして運用してくれるのでリーシング・維持修繕管理費用・固都税・水光熱費・保険費用・管理組合費用はすべてホテル運営会社がやってくれるという事です。
ですので、本当にテナントが付くのかといった不安をお持ちの投資家には良いかもしれません。
場所を見てみましょう。
ソレアーリゾートとオカダとの間くらいに位置しており、右側の道路を挟んでResort Worldというメガワールドが開発するカジノが隣接する予定です。
またこのホテルの北側にはBayshore3としてコンドミニアムの発売が予定されているのですが、P300,000/㎡越えが予想されています。
また付近のアヤラモールも開発が進んでおり、映画館等もできるようでカジノ以外の施設として人気が出そうな気がします。
本ホテルですが、24㎡の居室が最小なものとなっています。ツインかクイーンベッドのレイアウトとなっています。
客室のイメージとしては、SAVOY Hotel Manila というNewport内にあるホテルとの事で実物ホテルの内覧をしようとしたのですが、当日は満室との事で内見できませんでした。空港前という事でパイロット、CAその他トランジットの旅行者が多い印象でした。
では価格について見ていきたいと思います。
サンプルの16階 24㎡のホテルの価格が６１１万ペソ（約1,283万円）２５．５万ペソ/㎡
これに内装費用：１６２万ペソ（約３４０万円）が加わり、合計：７７３万ペソ（約１，６２３万円）となります。
高級家具付物件で３２万ペソ/㎡という事です。
湾岸地域は、そもそもホテル・住宅の供給が限られていることから、昨今の湾岸地域の価格上昇は著しいものとなっています。
本物件も12階の１フロアーを残すのみで、完売間近といった感じです。特に中国系資本の会社がフロアーで買っているという話も聞きました。
またここからが中国人の金儲けのリスクの取り方が半端ないと感じるところですが、
本物件の支払い方法は、予約金：25,000ペソの後、初年度は月30,000ペソ＝36万ペソ、2年目は40,000ペソ＝48万ペソと毎年1万ペソづつ毎月支払い額が増加していくところ、彼らは明確に1年ないし2年後に売却することを前提に購入しています。
つまり、
1年目で売却なら予約金と1年目合計支払額：38.5万ペソ（約81万円）、
2年目で売却なら予約金と１＆２年目合計支払額：86.5万ペソ（約182万円）
のみの支払いで、
仮に売却価格が買値＋10%なら、77.3万ペソ（約162万円）の利益を1年目なら38.5万ペソ（約81万円）の支払いで、2年目なら86.5万ペソ（約182万円）の支払いで得られるので、エクイティ(自己資本)効率はとても高いです。
仮に短期転売できなくても、現状でも人気のある湾岸地域が更なる開発により発展した際には、今のこの価格水準は安かったねと言われる可能性もあるのではないかと感じています。
湾岸地域は単価600,000ペソに到達するのではないかという人も実際いました。
さて、最後にホテルオペレーターによる収支予測ですが、客室単価は7,000ペソ/泊、70%の稼働前提で３０万ペソ/年ですので、ネット利回りが３．９%です。
やや単価が高い気もしますが、稼働率はもう少し高く推移する可能性はあると感じています。
更に詳細をお聞きしたいお客様がいらっしゃいましたら、ご連絡いただければと思います。
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