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マカティ ナイツブリッジレジデンシャル(Knightsbridge)民泊

      2018/10/22

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毎回渡比する場合は、コンドミニアムの視察を兼ねて積極的に民泊で泊まるようにしており、9月末の渡比では以前の記事で載せたボニファシオグローバルシティのParkWestと今回記載するマカティのナイツブリッジに宿泊しましたので、体験記を記載します。

 

なおこの民泊全般的な話ですが、宿泊料金がホテルに比べ各段に安いにも関わらずプール等の施設は同等かそれ以上が楽しめるのが利点なんですが、以下の点がやはりホテルと比べ劣ります。

①致命的な点として、時間の縛りです。通常、チェックインの鍵渡しはAirbnbの業者が指定した時間にてエントランスで待ってくれているのですが、フィリピンの交通事情並びに急な予定変更等があっても急に変えることが出来ず、結果として待合の人を待たせてしまうことが多々あり、申し訳ないという気持ちになります。

今回の場合もチェックインは2回とも1時間程度遅れてしまい、また朝のチェックアウトにおいては予定していた時間に担当の女性が現れず、30分待った挙句、鍵を郵便受けに入れて退出する等、苦労は多くなります。

②当然朝食の提供はありませんので、外出して食べるか、夜のうちに朝食を買っておく必要があります。特にフィリピンの場合、野菜を取る習慣の無い国民性なので、朝食にて積極的に野菜を取らないと、1日中野菜に巡り合えないことが多いです。

③待ち合わせ時間・鍵の引き渡し方法・チェックイン時の簡単な説明等英語を必要としますので、やや英語が苦手な人にとってはおっくうに感じるかもしれません。もし荷物を置き忘れてしまい、連絡しなければならない等トラブル等が発生したときは苦労が多いでしょう。

 

さて、本題のナイツブリッジですが、以前隣のミラノに宿泊(記事はこちら)しているので、場所は知っており、センチュリープロパティーズが開発を進めるトランプタワー・グラマシーレジデンスと同じブロックに所在します。

マカティの中心部より車で5分程度ですが、渋滞が常の道路ですので15分くらいかかります。徒歩だと30分程度で汗が必至の距離です。

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エントランスは高級感を感じられる佇まいとなっており、店舗が入っているメザニンフロアーから吹き抜け感を感じることが出来ます。

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アメニティ等は3階に設けられており、プールは建物に邪魔されていない開放的な造りとなっていますので、個人的にオススメポイントです。

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上層階からのビューです。隣のミラノのプールは建物に覆われていることがお分かりかと思います。なお、プール等の設備の共有利用は出来なそうです。

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他にジム・映画観賞用のシアタールーム・アミューズメントルーム・キッズルーム等高級コンドミニアムに求められる設備はありました。

 

続いて部屋部分ですが、36階のマカティ市街を向いた方角で面積は27㎡のStudioタイプです。正面にトランプタワーとグラマシーレジデンスがそびえ立っていることから、視界はかなり遮られています。

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部屋の内装は可もなく不可もなくと言った感じですが、清掃は行き届いていました。

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最後に本物件を中古で購入した場合の利回りを試算してみましょう。

 

竣工は2013年でZipmatchで売りに出している物件の価格を見ると、

4.5百万ペソ(990万円)27㎡ 167,000ペソ/㎡

6百万ペソ(1,320万円)38㎡ 158,000ペソ/㎡

10百万ペソ(2,200万円)60㎡ 167,000ペソ/㎡

ですので、概ね165,000ペソ/㎡が売り希望価格のようです。

賃貸は

25,000ペソ(55,000円)27㎡ 926ペソ/㎡

35,000ペソ(77,000円)38㎡ 921ペソ/㎡

ですので、概ね920ペソ/㎡が募集賃料水準のようです。

 

例えば、27㎡の部屋を5%引きの価格で購入し、10%引きの賃料で成約できた場合のグロス利回りは、6.3%です。

本物件の立地等を考えると、そもそも賃借人を見つけることは困難でしょうから民泊前提で利回りを計算してみましょう。

今回の私の宿泊が4,800円でした。また前日等の予約でも部屋が余っていたことを考慮して客室単価を4,500円、稼働率を60%で置くとグロス利回りは10.4%です。

それぞれのネット(必要経費控除後)利回りは、通常賃貸の経費率20%、民泊40%とすると

賃貸:5.1%

民泊:6.3%

となります。

周辺地域の再開発は一段落しておりますが、長期的なキャピタルも期待できる高級コンドミニアが6.3%の利回りで買えるのは、悪くない投資であると思います。

オーナーの売り急ぎ等の事情によりマーケット価格より安く購入できれば優良な投資案件になるでしょう。

 

*本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。

またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。

仲田

 - フィリピン不動産, マカティ(Makati)