２０２６年も絶好の「買い時」が続くマニラのコンドミニアムを紹介していきます。

２０２５年第４四半期のGDP成長率が＋３.０％とコロナ禍除いて２００９年（恐らくリーマンショックが原因）以来の低さとなり、年成長率も＋４.４％と芳しくない成長であったことがデータからも証明されています。

前回Colliersのレポート（参照）で報告しました通り、マニラコンドミニアム市況は今年底打ちする見込みではありますが、依然として「買い手」優位な市況であり、コロナ前では考えられない価格で販売している物件が見られますので中長期的な目線の投資家にとっては絶好の買い時到来と言えます！

 

中東情勢の緊迫化により、昨年末のボトムから回復傾向にあったフィリピン株式は２月末の高値寄り１０％程度下落しています。フィリピンコンドミニアム市況は今年回復すると見られていますが、長期化による実体経済にも波及してくるとフィリピン不動産市場にも影響を与えてくる可能性があります。

中長期で投資できる人にとっては「ピンチはチャンス」となり、絶好の買い時となるかもしれません。

 

庶民の足であるジープニーの近代化政策については９年前からずーっとやっていますが、現時点で目に見える変化をほとんど感じていません。しかしながら、今回の中東紛争によるガソリン価格高騰がゲームチェンジャーになる可能性を秘めています。

ジープニーの近代化政策は主に環境対策として進められてきましたが、国家の脱石油化に向けて環境に良い車輛（「Euro ４適合のディーゼル車）ではなくて一気にEV車を促進しようという、リープフロッグ（カエル跳び）となるかもしれません。

＊逆説的には「危機が無いと変われない」と言えますが、「危機に応じて対策する」とポジティブに捉え変われるフィリピンに期待したいです。

 

今回はMakatiでAlveoが施工したThe Leratoをご紹介します。

・物件名：

The Lerato

・所在地：

・価格：４２０万ペソ（約１，１１３万円）　

・単価：１３．５万ペソ/㎡　（約１１９万円/坪）

＊プレビルドで販売していた価格は１２万ペソ/㎡ですので、売主利益はあまりないと言えます！

・面積：３１㎡（９．３７坪）

・間取り：スタジオ

・家具家電：設置済み

・築年数：１１年（２０１５年築）

・ディベロッパー：Alveo（アヤラグループ）

・想定グロス利回り：５.７％ （家賃：２０，０００ペソで想定）

＊Airbnbでの運営は禁止されています（竣工後直ぐで管理体制が甘かった時に当物件にAirbnbで宿泊した経験があります）。

３棟合計の総戸数は１，４００戸を超える大規模マンションであり、そのうち７割超がスタジオタイプとのことを反映して多くのスタジオタイプの賃貸募集物件がでて激しい家賃競争となっています。

 

・写真

典型的なスタジオタイプの部屋ですが、ソファ・ベッド等の配置に一苦労ある物件であると感じます。

芸術肌の売主なのか、個性的なソファに視線を奪われますが面積は３０㎡と１人利用としては必要な広さを確保しており、部屋は中層階のプール等のアメニティ向きです。賃貸に出すことを想定しますと、天井ライトの交換・スペースの区分けとしてのラグの敷設やシャワーブースは作る必要があると思います。

 

・物件評価：

Leratoは、ディベロッパー信頼度の高いアヤラグループであるAlveo社開発物件です。

またMakatiのオフィス街へ歩いて行ける好立地な場所であると言えます。

本物件１階・２階にコンビニ・レストラン等の店舗が入っており、また隣りのビル地下１階にMarket Placeがありますので日常の食材調達には困りません。

（＊店舗のリーシングは苦戦している感じです）

また隣りには病院が建ち、その隣りには高層オフィスビルが建ち再開発が盛んな場所と言えます。

 

なおマカティ地下鉄の駅が本物件至近に出来る予定でしたが、当地下鉄計画が頓挫しています。

 

投資戦略としては買い叩いて底値で購入して、今後のマニラのコンドミニアム市況の回復を期待して５年程度運用するのが良いと思います。

（＊今年回復すると見込まれていたフィリピン不動産市場ですが、中東紛争により遅れる可能性が高まったと感じています）

 

本物件にご興味がございましたら、お知らせください。

 

KAKEHASHI Rea Estate

０９１－６５５１－５５９９

+８１８０６６３１３９３９

nakata.kakehashi@gmail.com